恒大为重组深深房引入300亿战投的筹备已经完成，回A进程又迈出关键一步。

　　1月2日，中国恒大（3333.HK）发布公告，公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产已于2016年12月30日与投资者订立投资协议，投资者将出资300亿元获恒大地产经扩大后股权的13.16%。增资完成后，恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。

　　公告披露，本次恒大引入的首批投资者共八家，其中中信聚恒、广田投资、华建控股三家各认购50亿元，中融投资、山东高速集团、睿灿投资、美投投资、广东唯美等5家认购30亿元。

　　中国恒大在公告中明显指出，“恒大自开展引战工作以来，市场反应热烈”。而这主要基于恒大给出的超高业绩承诺，根据投资协议，恒大地产承诺2017-2019年度净利润分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元。

　　另据中国恒大2016年10月3日公告， 除了上述承诺的净利润以外，恒大还披露了2017年至2019年预期销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，营业额分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元。

　　超高业绩承诺有依据

　　中指院最新统计数据显示，恒大2016年已实现销售额3810亿元，较2015年的2013.4亿元增长近9成，居行业首位。

　　尽管业绩表现不俗，但市场对恒大未来能否如过往保持高增长仍存在怀疑，毕竟从2016年下半年以来调控政策密集出台，楼市整体呈现不明朗趋势，对房企业绩增长也将带来挑战。

　　不过，参考过往平均增长水平，考虑到受市场因素影响，恒大未来三年的业绩预测，无论是销售额、营业额还是净利润，均稍显保守。

　　从销售额来看，记者整理恒大历年业绩数据发现，自2009年上市至2016年，恒大销售额从303亿增长至3810亿，年均复合增长率高达43.6%。但以2016年3810亿元销售额为基准，恒大2017-2019年预期销售额年平均增幅约为13%，远低于历史增速。

　　营业额方面，恒大历年年报数据显示，2009年至2015年，恒大营业额从57.2亿元增至1331.3亿元，年复合增长率达69%。

　　由于房地产从销售到交楼存在时间差，当年销售额一般于次年计入营业额。据恒大年报数据计算，平均交楼率达78%。截至2016年底，恒大销售额已达3810亿元，按此测算，恒大2017年营业额将达到2922亿元，高于目前预测的2800亿元，换言之，恒大2017年的营业额已锁定。而2018年、2019年营业额平均增长率约为16.5%，也远低于过往年复合增长率69%。

　　至于净利润方面，根据恒大历年年报数据，其2009年至2015年核心业务利润从2.9亿元增至110亿元，平均核心净利润率约10.45%。在2017年营业额已经锁定的前提下，按照过往平均核心净利润率测算，同年所预期的243亿元净利润也已锁定。

　　另据预测的未来三年净利润及营业额推算，恒大2017-2019年平均核心净利率约为8.8%，同样较历史平均核心净利润率10.45%要低。

　　“综上来看，恒大未来三年业绩目标应当能轻松完成。甚至可不妨大胆假设，若其能维持原来的增长幅度，预期其有望提前实现5000亿的销售目标，成为国内首个踏入五千亿阵营的房企。”分析人士直言。

　　市场占比仍有提升空间

　　恒大2016年半年报显示，截至2016年上半年，其土储量已达到1.86亿平方米，庞大的项目储备量也成为恒大业绩未来快速增长的有力支撑。

　　近年来，恒大也在不断加大并购动作，据公告显示，仅2015年，恒大就并购新世界、华人置业等港资巨头15个超大型项目及在深圳获得22个旧改项目。据恒大2016年中报披露，深圳土地未来将给恒大带来的货值就高达约4000亿。

　　随着业绩的不断提升，恒大的市场占比也呈逐年快速增长趋势。

　　根据国家统计局最新数据，2016年前11月商品房成交金额已达到10.25亿，历史首次突破10万亿大关。换言之，恒大至今市场占有率已高达3.8%，位列行业第一。与此同时，中国前十强房企市场份额也已从2010年的10%升至2016年的20%。

　　分析人士指出，目前我国房地产市场已趋饱和，销售规模维持在10万亿水平，而根据恒大5000亿的年销售预期，其市场份额将上升至5%。

　　“事实上，与其它市场成熟的国家相比，目前我国大型房企的市场占有率还处在较低水平，随着未来产业集中度不断增加，市场整合机会的增多，‘强者恒强’的格局也更为明显，预计类似恒大、万科、碧桂园这样的巨无霸房企，未来的市场份额还将有进一步提升。”分析人士指出。