5日，经四路万达广场地下一层入口，大门紧闭，门口张贴了华润万家超市停业《告顾客书》。 记者王锋 摄

　　经四路万达广场，济南第一个开业的城市综合体项目，万达集团进军济南的第二个项目(首个在泉城路西头沃尔玛所在楼宇，目前已出售)，地处济南核心区，大观园商圈的主力商家，开业以来却历经坎坷，7个主力店中，国美电器撤离、万达百货关闭、大歌星KTV易主……如今，乐购超市升级而来的华润万家超市，也于近日关闭。

　　究竟发生了什么，让这个黄金宝地商业的氛围不尽如人意?超市撤离，有什么原因?撤离之后，谁会接盘?

　　早有前兆：赚钱的商店街前期大部分已关门

　　5日中午，记者来到经四路万达广场一楼。尽管2014年5月华润万家就正式接手乐购，将乐购中国区130多家门店统一更名为“华润万家”，但在超市入口处，乐购超市的招牌依然没变，只是这次关店的《告顾客书》中，店名改为“华润万家济南经四万达店”。

　　《告顾客书》中称，该店12月2日停止营业，顾客所持的华润万家会员卡、会员积分打印券、购物卡，可依据使用说明，在济南或全国其他区域华润万家门店继续使用，原有乐购门店购物卡12月10日后可在济南大众广场、阳光新路、高新区3家华润万家门店进行消费。

　　目前，该超市大门紧锁，消费者无法入内。而就在一周以前，记者曾在这里采访，当时还正常营业，只是部分货品出现了缺货现象。超市进口和出口处的商店街店面，当时已全部关闭。

　　“早在一个月以前，就感觉这家超市要关闭。”济南商界人士李先生说，因为超市的盈利模式是这样的，首先从甲方租得物业，然后分割成两块，一块是超市，另一块是超市周边的商店街，商店街出租给第三方获得租金，能补平交给甲方的租金，剩下的超市，赚的钱就是纯利润。

　　而一个月前，华润万家经四路店周边的商店，就已大部分关闭，剩下的只能靠超市盈利。“超市是微利行业，不可能赚得那么高的租金。”李先生说，万达广场的人气好也行，但人气也一般。

　　命运多舛：经四路万达已有多家主力店关闭

　　乐购超市经四路店2010年11月与万达广场同步开业，这是乐购进入济南开设的第二家店(首家店于2009年10月在七里堡蔬菜批发市场开设)，是万达广场非常重要的主力店之一，曾被寄予厚望。3年多之后，华润万家接手乐购。而现在，华润万家也从这里撤出。

　　华润万家不是第一个撤出经四路万达广场的主力店。在开业之初，主力店还有国美电器，万达集团旗下的万达百货、大歌星KTV、万达影城，以及神采飞扬、ZARA等7家。之后，国美电器由于经营业绩不善，撤出;万达百货营业面积缩水，整个5楼和6楼都成了餐饮和健身区。

　　2015年下半年，经四路万达迎来撤店潮，首先是万达百货撤出，接着是大歌星KTV易主。当时有人笑称“竟有超过三分之一的商业面积闲置”。后来，万达集团与苏宁易购达成战略合作协议，苏宁在此开设了家电卖场和红孩子母婴卖场，店面闲置状况才有所缓解。

　　应该讲，经四路万达广场地处济南核心区，属于大观园商圈的重要商家，经营业绩何以至此，一个个主力店先后撤出?“坏就坏在它地处核心区，离‘金街’泉城路太近。”曾在万达百货经营女装的王先生说，“买衣服到泉城路，那里综合体更多，这就是灯下黑，泉城路吸走了万达的客源。”

　　“再一个，万达毕竟是商业地产起家，在房地产领域，它是内行，但在商业运营领域，就不好说了。”李先生说，后来，王健林可能也意识到这一点，关闭万达百货，卖掉大歌星KTV;在高新区万达广场招商时，更多希望其他商户进入，如苏宁、迪卡侬等，而不是自己旗下的商业企业进驻。

　　原因探究：租金太高，微利的大型超市承受不起

　　“按惯例来讲，综合体主打吃喝玩乐购样样俱全，一般每个综合体都会有个主力超市。”在济南一家洋超市工作十余年的丁女士说，华润万家撤出后，经四路万达作为一个综合体，就不完整了。

　　对于关店原因，华润万家山东分公司给出的回答是“因区域经营调整”。万达济南商管公司相关人士表示，尊重华润万家的选择，不过，此前乐购与万达签署的租赁协议还没有到期。

　　曾在万达济南商管公司工作的张女士，听说该店关门后，第一句话便是“看来双方这是彻底闹掰了”。据透露，一边是中国店面数量最大的超市，一边是最大的商业地产开发商，一方想拿低租金，另一方不愿意，自然就不好合作。

　　“目前在济南超市行业，租金价格超过每天每平方米2块钱，就很难盈利。”李先生说，“在经四路万达，租金至少三四块钱，肯定赚不着钱。”再一个，受网购冲击等因素影响，超市越来越难干，就希望缩小经营面积，以节省成本，显然，华润万家经四路店有点大，吃不消。

　　张女士表示，现在实体商业一般做法是超市与百货同步搭配出现，比如银座，靠超市吸引人气，靠卖百货赚钱;反观华润万家经四路店，只有一个超市孤立存在，即使吸引人气，也没有百货盈利，势必形成恶性循环。

　　“当然，过去可以，拥有万达百货，关键是现在没了，而且万达百货与华润万家又不属于一个商业系统。”李先生说，从某种意义上可以说，华润万家经四路店关门，除自身经营原因外，承受不起的高租金是更重要的原因。

　　未来预测：继续干东方超市，或建停车场?

　　一方面是房地产价格上涨，投资者希望高回报，提高租金;另一方面是实体商业不景气，希望降租金，减少经营面积，两者矛盾难以调和，一是会出现关店现象，再就是缩小经营面积，今年年中，华润万家大众广场店缩小面积就是典型例证。

　　目前，大众广场地下华润万家空出来的面积，已成为停车场，由第三方负责运营;经四路店撤出后，空出来的数千平方米面积，要做什么呢?万达济南商管公司相关人士表示，尚不方便透露。

　　记者曾咨询济南多家超市负责人，有无意向接手，继续做超市，回答一致：没打算，这个地方做超市做死了，第一炮没打响，想在原址起死回生，难上加难，再说，附近还有沃尔玛、华联、银座等超市竞争。

　　“其实，想与万达谈合作，很难，总有很多附加条件。”济南一本土超市负责人说，此前，他们曾看好济南高新万达店，准备拿下开超市，可最后有个附加条件，必须还得到泰安万达店开超市，“高新万达位置的确不错，但泰安店就不行了，最后就放弃了。滨州的圣豪超市进驻了高新万达。”

　　业内人士透露，由于圣豪超市在济南只有一家店，经营非常辛苦，成本也很高，急需要扩大店面数量，以降低成本。事实上，还有一种可能性是被东方超市接手，继续做超市。

　　有消息称，今年7月，山东东方集团与万达集团在北京签署战略合作框架协议。根据双方协议，今年年底前，东方集团将在济南、青岛、枣庄、潍坊的万达广场内开设6家“东方购物广场”大型连锁超市。

　　不过还有一种消息称，华润万家空出来的位置，要改造成停车场。