自2016年5月1日，营改增试点工作全面推开，新增不动产纳入增值税抵扣范围，给房地产行业及其上下游企业带来了巨大的变化。

　　截至9月底，山东省15277户房地产业试点纳税人，与缴纳营业税相比，实现净减税2.72亿元。按照每套房子100万计算，“营改增”四个月里，房地产业获得的减税额足足可以买下270多套房子。

　　抵扣减负效应：

　　增值税率11%，营业税率5%，企业反而少交增值税6.5万元

　　山东鲁能亘富开发有限公司是一家从事房地产开发销售的知名企业，注册资金超过15.5亿元。2000年12月成立以来，开发和销售的以“鲁能”品牌命名的楼盘不胜枚举。

　　营改增后，企业销售的“老项目”仍可按照5%的征收率计算缴纳增值税。但可比缴纳增值税时划算多了。

　　“虽然税率没有变化，但营业税为含税价计税，增值税为不含税计税。”山东国税局相关负责人介绍，在计算增值税时，需将其含税销售价格换算为不含税的应税销售额，再按照适用征收率计算税款，在“税率”不变的情况下，税基减少了，直接带来了税负的下降。

　　5月份以来，该企业累计销售额超过48.68亿元，较缴纳营业税，累计减负已达到1100万元。

　　“营改增”对企业的“老项目”减税效应明显，对于新项目的抵扣效果更加显著。

　　“新开工的房地产项目中成本支出较大的土地、土建、安装等成本所蕴含的进项税额都可以得到抵扣。”山东国税局相关负责人介绍。

　　今年营改增后，平原县荣兆置业有限公司4、5号楼项目选择了一般计税方法，实现销售收入309.6万元，如果按照营业税5%税率缴纳应交营业税15.5万元。按照11%税率计算增值税销项税额虽然是30.7万元，但是可抵扣的增值税进项税额有21.7万元，应缴纳增值税9万元，比营业税减少了6.5万元。

　　无独有偶，山东南兴房地产开发有限公司采取“主体工程分项招标+规范甲供材料”的思路，将电梯采购与安装、铝合金门窗采购与安装、入户门采购与安装等分开招标，取得17%的销售发票和3%的安装费发票；材料采购投标单位必须为一般纳税人，取得17%税率的销售发票；设计单位的发票、水电暖气等垄断性市政单位、广告公司、策划公司等必须提供税率为6%的增值税专票。内部管理也更加严格规范：采购固定资产和办公用品需取得17%税率的专票，差旅费需取得6%的专票。

　　山东南兴房地产开发有限公司财务经理颜晓说，截至9月，按预收款3%的预征率已预缴增值税250余万元，与营业税比较，约减税140万元，实际减税额会远远超过估计值。