中小银行出台限贷政策之后,驻济国有四大银行也陆续公布了各自的房贷新政,与股份行、城商行执行差异化政策不同,四大行整齐划一地执行一个标准:首套房、二套房认定上“认房又认贷”,有房贷没还清再买第三套房,一律暂停放贷。一改以往的宽松面孔,这次执行限贷政策比中小银行严格得多。

　　赶上限贷买房得全款

　　市民徐女士在南部某楼盘购买了一套140多平方米的大房子,因为没有在10月3日零时之前网签,济南出台的限购限贷政策,全都赶上了。“补开限购证明、首付比例提高、公积金贷款降额,我们一样不落,都赶上了。各种补课都弄得差不多了。原来给贷款的银行说,我们这属于第三套房,因为名下还有别的房贷没还清,按照新政策不能给贷款了,只能全款买房。这样我们真是买不起了。”

　　徐女士说,他们家现在住的这套房子只有90多平方米,去年年初,跟着同事团购了东部一个楼盘的房子,从银行贷款50多万元。“但是那个房子还得两年才入住,而且配套不完善,学校现在都没有。”因为有了生二胎的计划,她考虑必须换个大房,而且得学校等配套比较好。

　　在限购限贷之前,像她这种情况,贷款是没有任何问题,即便有房贷没还清,首付最低只要三成就可以,利率上浮10%。“置业顾问说,国有大行对房贷的要求相对比较宽松,所以当时就选了国有银行。”

　　招数用尽被迫换银行

　　不料,限购限贷政策出来之后,首付最低上调到四成,还得要限购证明,公积金能贷70万的,降为60万了。最关键的是,银行方面表示,从10月3日起执行新的房贷政策,像徐女士这种情况,属于禁贷范围,也就是说,一分钱也不给贷了,必须全款买。

　　售楼处的银行信贷经理表示,要么把上一套房的房贷还清,再买就能贷款了。要么就得卖掉一套。但无论如何,也都算二套房,首付至少四成,利率得上浮1.1倍。

　　徐女士告诉生活日报记者,这些方案行不通,如果还清上一套房的房贷,就凑不齐这套房的首付款了。“拆东墙补西墙,总是有个窟窿。如果把我现在住的房子卖了,名下只有一套房,可以贷款,但是卖了就没地方住。弄到最后还得在外面租两年的房,太折腾了。还有人说假离婚,但现在房管局跟民政局、公安局都联网了,办个假证也糊弄不过去了。除非到民政局真离婚。”

　　好在置业顾问打听到另外一家有合作的小银行,可以向她这种第三套房的客户发放贷款。最终,徐女士通过变更贷款银行的方法才获得贷款。

　　贷款没还清第三套房禁贷

　　记者从工、农、中、建四大国有银行了解到,其限贷新政目前已经全部出炉并落地执行,执行标准基本一致。除了济南市的“规定动作”,如最低首付比例上浮10%(首套房从20%改为30%,二套房从30%调至40%)等,与中小银行相比,一个最大的变化就是,如果家庭名下有两套房产,且有房贷未还清,再买第三套房,暂停发放贷款。

　　以工行为例,申请贷款的家庭,如果名下在济南市无房无贷款,首付款比例最低三成,利率享受打折优惠；如果在外地有一笔房贷且未结清,首付最低比例三成,但利率上浮10%。如果在济南市已有一套房产,再买房首付最低四成,房贷已经还清的,利率享受打折优惠,没还清的利率上浮10%。如果在济南市有两套房,再买房首付最低比例四成,贷款还清的,利率享受折扣优惠,贷款没还清的,不再受理,只能全款购房。

　　农行的政策基本一致,家庭有两套房的,贷款没还清,再买第三套房一律不再受理。建行、中行也是如此。利率优惠力度上,并没有多少变化,仍然是“一盘一策”,有的开发商要求合作银行在贷款基准利率的基础上打9折,有的则只能谈到9.5折,而议价能力比较强的楼盘纯商贷能低至8.5折。

　　四大行限贷影响更大

　　国有四大行在这一轮限贷新政中保持“步调一致”,对于第三套房,集体“认房又认贷”。

　　业内人士表示,国有四大银行的限贷政策对市场影响远比中小银行要大。从房贷的市场份额来看,工、农、中、建和邮储银行是绝对的主力军,占比远远高于其他数十家中小银行的总和。

　　在此之前,国有大行的房贷政策一般要比中小银行宽松一些。此次落实限贷政策却带头严格收紧,而且是集体行动,基本上参照济南市的公积金贷款政策。据一家国有银行的信贷中心相关人士介绍,国有大行在执行信贷政策上历来都是比较“积极”的,力度仅次于地方政府的“先锋部队”公积金,这次释放出一个信号:楼市要大力去杠杆。这也是通过金融手段抑制房价的渠道之一,“精准打击”运用资金杠杆炒房族。

　　提供第三套房贷款的多是中小银行

　　国有四大行政策收紧,中小银行呢?记者获得的一份某股份制银行最新住房按揭贷款政策,上面显示,房贷新政从10月3日起调整,按照网签合同日期来算,在此前已网签的,可以执行原来的贷款政策。3日零时之后网签的,全部按新政策执行。

　　在首付和利率政策方面,招商、浦发等股份制银行的认定标准都改为“认房又认贷”。本市家庭购买首套房,最低首付比例一律上调为30%,利率折扣不变(目前9折是主流)。如果家庭名下有一套住房,无论是否已经还清贷款,再买第二套,首付均为40%,而且利率上浮10%。

　　这是与此前变化最大的地方,在政策收紧之前,多数银行如邮储银行、北京银行等都已经“只认贷不认房”,即家庭虽已有一套房,但只要贷款结清了,再申请贷款买改善型住房,就按首套房对待。如今这种情况的购房者可以说“备受打击”,不但首付翻番,而且利率由9折改成1.1倍。

　　不过,齐鲁银行、北京银行等城商行,对于第三套房的贷款政策相对宽松,即便已有没还清的房贷,仍然可以再贷款,只不过按二套房来算,利率上浮10%；招商、浦发等股份银行,对于本市家庭名下已有两套房的,再买第三套房,也可以按二套房标准来提供贷款,只有两套房都存在没结清的房贷,才不再放款。这种背负两个房贷、仍然贷款买房的家庭为数极少,银行方面主要是考虑申请家庭的还款能力、断供风险。

　　（生活日报记者 赵国陆）