在经十路一家售楼处，只有零散几位看房者。记者王锋摄

　　只有突然退潮时，才知道谁在裸泳。这句话形容当下的楼市再合适不过。

　　“深圳的坐着飞机来炒房!”“来买房的三成是外地人!”一个月前，这样喧嚣声不绝于耳。外地人来济投机炒房的真有这么多吗?

　　启动限购后的济南楼市，渐渐恢复平静。硝烟散尽，记者发现：当初甚嚣尘上的“打飞的来炒房”不过是放大的个例，“三成是外地人”也另有隐情。

　　值得深思的是，当隐情未被揭开、个例被放大之下，被中伤的不止是房地产业，还有那些真正刚性需求的购房者。

　　被误读的“外地人买房”

　　坐着飞机来济南炒房?看完“丢失”的后半句，你还这么想吗?

　　10月19日中午12:30，凤凰路一楼盘售楼处内，4名售楼小姐在前台闲坐，她们有聊天的，打电话的，还有玩手机游戏的。“一上午来了不超过10个人，闲得没事干。”一位售楼小姐说。

　　同样是这家楼盘，9月下旬的一天下午，看房的人群可谓熙熙攘攘，一波又一波，售楼小姐几乎是小跑着给客户倒水、拿材料。这种鲜明的对比，也出现在东部唐冶片区的多数楼盘。短短20多天，售楼处经历了一热一冷两重天。

　　“一些个例和不实消息经过放大或乱传后，真是火上浇油，坑了开发商和购房者。”市场沉寂下来，业内人士也在反思近期楼市的反转。像“深圳购房者坐飞机来济炒房”的消息最早来源于东部一楼盘。当时有置业顾问说，有一个客户在深圳工作，为了抢到唐冶的一套房子，特意坐飞机来到济南，付全款买了一套160平方米的房子后又急匆匆回去了。几经传播后，消息过滤了“这个客户老家是淄博的，孩子准备来济南落户上学”等信息，被炒作成“打飞的来炒房”，一时间微信朋友圈里满天飞，一定程度上撩动了购房者脆弱的心理。

　　“我们这里也有这样的客户，从上海飞来买房子，但并非都是炒房的。”西客站片区一家楼盘置业经理刘女士说，上个月就有上海的客户来买房，她老家是山东莱阳的，现定居上海，为了让父母去上海方便，便在西客站买了这套房。“你能说这是炒房的吗?!如果把这种刚需信息传成炒房，不光扰乱了市场秩序，也会误导有关部门决策的准确性。”

　　三成购房者是外地人?网签数据里，非市内六区户口都算外地

　　不止于此，9月份，“三成买房者是外地人!”“一出手就是好几套，全款付清!”这样的消息刷爆了朋友圈。事实真的如此吗?

　　“北京、上海的的确有一把付清来济南买房的，但这样的太少了!”刘经理说，以这家楼盘的网签数据为例，市场最火爆的9月份，网签的客户中，本市的占70%，非本市的占30%。

　　“但这个‘本市’的概念不是咱平时说的全济南市，比这个范围小。”据了解，买房人与开发商签订购房合同后，开发商向济南的商品房网签系统录入购房者信息时，系统默认的本市居民仅指历下、市中、历城、槐荫、天桥、高新区、长清区，其他像章丘、济阳、平阴、商河算作“非本市居民”。

　　此外，在网签系统眼里的“外地人”中，省内的购房者也有一定比例。“不少是德州、莱芜、聊城、临沂等周边城市的，大学毕业后留在济南工作，他们也是刚需一族。”这位工作人员说，除去郊区县和省内其他城市的购房者，山东省以外的也就占5%。

　　“即便是有外省的购房者，投资比例也非常小。”山东鑫苑置业有限公司营销总监李圣如说，以鑫苑世家公馆为例，非本市户口的购房者中，大多数是在济南上班或经商的。”

　　“外地人来济炒房”传言的不实，在房产电商处也得到证实。济南一家房产电商的数据监测显示，9月1日至9月30日，咨询新房的日均来电为260通，其中本市用户占73%，外地用户占27%;从外地用户电话归属来看，省内其他16城市占21%，省外客户占6%。

　　被误伤的刚需购房者

　　他们的孩子等着上学想换大点房子落户，这下只能先卖再买

　　为给楼市降温，10月2日，济南出台“限购令”：购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，非本市户籍家庭在我市限购一套住房。“限购令”遏制了投资炒房，也误伤了一些刚需者。

　　“我跟丈夫的户口都不在济南，虽然有一套二手房，但房子不能落户，想再买也买不了，孩子眼看就要上小学，这可咋办?”市民赵女士向12345市长热线反映说。今年34岁的赵女士和丈夫都是德州人，户口都在德州，在济南工作已有9年，目前在天桥区有一套70平方米的二手房，但面积不达标不能落户。孩子今年4岁半，眼看到了上学年龄。前一阵，赵女士跟丈夫商量着，想在济南再买一套能上户口的90平方米以上的新房。

　　就在他们忙着看房子时，突然10月2日济南限购政策一出：非本市户籍家庭限购一套住房!赵女士傻眼了：“买不了房落不了户，孩子上学还能回老家吗?”

　　无奈之下，赵女士跟老公商量着先把手头的这套小房子卖掉，边租房边买房。据了解，像赵女士类似情况的并不少，记者查询12345市长热线来电情况发现，从10月8日至18日，就有七八个来电反映类似遭遇。

　　他们想有自己的房子两成首付刚凑齐，眼看又短10多万

　　老家临沂的朱先生来济南工作已有十几年了，一家三口一直在匡山小区租住着一套三四十平方米的小房子。经过这么多年的打拼，终于攒了20多万。“原来打算再攒个装修钱出来，明年买房，可听说房价涨得挺快，就想早点买算了。”八九月份，朱先生两口子请假加歇班，开始看房子，最初看的市中心的房子，“太贵了，100平方米的首付就得将近40万。”

　　9月底，朱先生最终在西客站片区选定了房子，并交了1万定金。谁料，10月2日“限购令”一出，朱先生望而却步了，“我在物流公司跑业务，原本商业贷款付20%的首付就可以买套房，现在提到30%，想买也付不起首付了。”朱先生无奈地说，首付多出来10万，还得攒两年。这几天，朱先生忙着找开发商退定金。“控制房价是好事，我双手赞成，可像我这种情况，也不是投机炒房的，也算躺着中枪了。”

　　与朱先生一样，不少刚需者也卡在“限贷限购”上，就目前济南的房价水平，以一套100万元的房子来算，首付比例增加10%后，购房成本就增加了10万元。

　　济南地产界一位不愿具名的人士建议，有关部门应严厉打击投机，维护政策的刚性，也要照顾到为城市发展打拼的来济打工族等的刚性需求，体现政策的宽严相济。