十一长假,亲朋聚会,没聊几句,房子就成了焦点。买房的、换房的,都在济南近期疯狂的楼市中当了一回“热锅蚂蚁”,大家对楼市调控都有自己的期待。

　　楼盘销售: 

　　炒号捂盘、坐地涨价花样百出

　　10月4日,在济南上班、面临结婚的小李去济南东部楼盘凤凰国际签了合同。在东部这个“风暴眼”看房数月,小李遇到了太多的“想不到”、“看不懂”。

　　从6月29日的“唐冶地王”,到8月12日的“张马屯地块”,再到9月21日的“郭店地王”,济南东部在3个月内接连产生了3个地王。小李注意到,每一次地王出现,都引发周边楼盘的封盘涨价。

　　8月13日,当小李和女友来到工业北路楼盘万科·幸福里时,置业顾问毫不掩饰地说,今天的房价比昨天每平方米涨了400元。她还难掩兴奋地透露细节:12日上午拍地时,他们老总就盯着网上竞拍进展,眼见地价越来越高,先后4次通知他们调价,共上调400元/㎡。小李又转了四五个楼盘,基本上都在封盘待涨。“这不是明目张胆地坐地起价、捂盘惜售吗?”小李纳闷。

　　小李的遭遇不止这些。他发现,每次售楼顾问报的“认筹”价,总是不算数。他曾去过唐冶一个楼盘,该楼盘6月份开始“认筹”,海报宣传7月开盘,结果一直拖到9月中旬才开盘。价格也由“认筹”时的5500元/㎡翻了一番。小李还收到通知,之前1万元认筹作废,重新认筹5万元。

　　小李从网上查到,“认筹”是不合法的。但没办法,济南几乎所有楼盘都这样做。不参与“认筹”,你根本捞不着选房。

　　但“认筹”里边猫腻太多。

　　有一次,售楼顾问对小李说,售楼处没有房源了,但他“一位朋友”1个月前定了房,当时按1万元/㎡定的,现在涨到1.4万元/㎡,交了认筹金和定金,还没交首付。售楼顾问说,你给“这位朋友”47万元,该贷款贷款,其他都不影响。

　　“47万元不是小钱。交给私人,万一有风险怎么办?”小李被吓跑了。事后,小李想想,这应该就是传说中的“炒号”。问题是他不止在一个楼盘被介绍这样的房子。

　　信息公开: 

　　期待官方“楼盘表”重回视野

　　济南市民秦女士今年41岁,想换一套三室的住房。十一节前,中海国际社区售楼处通知她去安装一个“选房APP”,竞价拍房。秦女士如临大敌,甚至为此取消了出游计划。结果APP还没装上,10月1日深夜,该小区就因涉嫌违法违规销售被主管部门暂停了预售。

　　政府一介入,售楼处口风立变,坦言“定价可能会下调”。秦女士对政府的及时出现点赞。但她认为,在信息公开上,某些方面还不及几年前买首套房时的做法。

　　那时,秦女士买房就靠一样神器:楼盘表。在济南住宅与房地产信息网上,随便点开哪个楼盘,一栋栋楼都“摆”在那里,一栋楼是一个表格,就是一个房间布局图。每个单元的每一户,卖没卖掉,用不同的颜色表示,一目了然。

　　但是现在,秦女士再打开该网站,“楼盘详情”只显示全楼的“已售套数”、“可售套数”,至于卖出的是哪个单元、哪个房间,剩的是哪些,根本看不出来。

　　这个总套数,如果不对应房号,基本没有意义。秦女士说,现在的很多楼盘并不按规定整栋推盘,而是一推一个单元、几个楼层,甚至还有只推某单元的“单号房间”或“双号房间”。购房者不知道开发商的节奏,不知道其他单元的销售情况,就无法猜出在售单元有房没房。

　　没有了官方信息,秦女士再去看房,只好听任售楼顾问胳膊底下夹着的、鬼画符一样的“销控表”,由着人家说啥是啥。她记得,2011年,政府一度狠抓“明码标价”,让楼盘公开房源和价格,但现在这种“销控表”在各售楼处基本看不见。

　　9月28日,“济八条”出台,秦女士最拥护的就是其中一句话:“加强房地产信息公开,对群众关注度较高的房地产信息数据由相关主管部门及时准确向社会公布。”

　　“不用别的,只要公开一个楼盘表,捂盘惜售、炒号倒号,就不攻自破了。”她充满期待。

　　理性购房:

　　及时全面的信息披露是基础

　　张先生是一位房地产业内人士,在他看来,济南东部三个地王的产生,各有一定的特殊原因。如果市民能得到更全面的信息,能理性地分析看待,非理性的情绪不会蔓延得这么快。

　　6月29日产生的“唐冶地王”,7099元/㎡的楼面地价,与周边房价相当,引发市民的恐慌情绪。张先生说,如果仔细看出让公告,这块编号“G021”的地块,容积率是1.0-1.4,规划要求“建筑临近山体的为多层、其他控制在36米左右”,看得出这是一个靠近山体的低密度小区。

　　“这种小区本来售价就高,地价高一点,有一定的特殊性。而同时拍出的其他6个唐冶地块,楼面地价2899元/㎡到5359元/㎡不等,就显得没有那么离谱。”他说。

　　8月12日万科拍得的张马屯旧村改造地块,一宗只有53亩的小地块,楼面价达到惊人的9613元/㎡。张先生说,这块地价的畸高也有特定的原因。该地块紧挨着在售的“万科新里程”楼盘,新里程在销售时已经将其作为后续计划做了宣传。但是今年7月,济南“唯一熟化人”政策退出,土地熟化人不再作为唯一竞买人,别的开发商在拍地环节也可以竞拍,引来了绿地、龙湖等8大房企争夺。“在激烈的竞争形势下,万科志在必得势必要付出更多价款。”他说。

　　对规划拉动的预期,也被过分地放大了。万达文旅城落户港沟片区之后,附近楼盘景和山庄1个月内涨了6000多元。张先生认为,这是非理性的。万达东方影都落户青岛西海岸,与万达文旅城投资相当,今年已经快开业了,万达的房价从去年初的9500元/㎡涨到了1.1万元/㎡,周边的房价也比较平稳。

　　“媒体要做到客观真实地报道市场信息,倡导群众理性购房,也有赖于政府加强信息公开,对群众关注度较高的房地产信息数据及时准确地向社会公布。”张先生说。

　　◆延伸阅读

　　从严调控还需精准发力　　

　　这个十一黄金周,成了楼市调控周。9月26日至10月6日,已有至少18个城市出台楼市调控措施,本轮楼市长达18个月的上涨周期有望终结。

　　本轮一二线城市楼市暴涨,原因基本已达成共识:接连的去库存政策释放了前两年压抑的住房需求；大量资金进入楼市；城市价值分化加剧,聚集大量优势资源的一二线城市前景被看好等等。

　　非理性的楼市中,人们到底经历了什么?一夜暴富的是少数,而广大刚需经历的是煎熬、遗憾、骤然加重的负担。在这样的楼市气氛中,每个人都像在抢什么。开发商抢地,炒客抢号、消费者抢房、中介抢房源、银行抢房贷客户……一切似乎都在正向激励,楼市的击鼓传花越传越快,泡沫也越吹越大。

　　这一切,都在新一轮的楼市调控面前被泼了一瓢冷水。

　　山东大学经济学院教授李铁岗说,这次调控的核心也是限购,但与2012年的限购不同。那时对限购尚有争议,而这一次则鲜有质疑的声音,调控的共识已经达成。大家已然意识到,再任由楼市这样疯狂下去,经济将脱实向虚,人才将被高房价拦在门外,城市未来的发展将大大受损。而限购,只是短期损失一些消费,却能为结构改革赢得时间窗口。

　　李铁岗认为,调控能否遏制楼市疯狂,还要看执行政策是否严厉、精准。有的地方的调控措施过于粗线条,亟待细化。比如遏制乱涨价,政府可以优先批准备案价格最低的楼盘进行预售,规定新房售价不得高于报备价格。再比如,防范炒号,可限制每套房屋的预定次数。这样“点穴”式的精准措施应该多一些。