东方圣城网讯 （记者　满广宇）8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个，下降的城市分别有4个和9个。分城看，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。根据济宁市房产交易中心数据显示，济宁市新建商品住宅价格指数微涨0.2%，二手住宅价格指数微涨0.3%。而随着8月份入学季的到来，政策逐渐落地实施、棚户区改造的加快、刚需者需求等多方面原因，促使济宁8月份房产迎来销售小高峰。

　　 二手学区房大卖，中小户型最受欢迎

　　 记者在与多家二手房中介商、楼市销售人员交谈中得知，目前，城区楼市受“棚改新政”、“噱头学区房”等多方面因素影响，大户型改善型住房、小户型学区房备受市民关注，尤其学区房区域公布后，市民有了新的认知。“现在有些市民不再相信开发商所宣称的口号，更有一些市民把近年来学区房划分的数据进行分析，因此，购房者不像以前好‘忽悠’了。”铁塔寺附近某中介人员告诉记者，有些父母为孩子购买婚房，看重的就是学区房区域，经济条件较好的家庭可以在新开发的学区房区域购买，而经济条件较差的家庭只能购买小户型的二手房或者城边房。“上个月仅60至85平米的小户型房子就卖了十几套，这也是半年来生意最好的一个月。”金宇路某售楼处工作人员说，他们属于跃层类房产，可商租可住，随着工程逐渐竣工，期房渐渐变为现房，市民看到现房实物，对楼盘有所信赖，因而加速了房屋售卖力度。

　　 记者在采访中发现，中户型与小户型学区房房产备受购买者关注，经济条件较好的家庭会为下一代购买高品质的学区房，而经济条件较差的家庭则偏于80平米左右的小户型学区房。

　　 改善型住房逐渐注重品质，身价难降

　　 记者在采访中发现，在楼市中有这样一个现象：在一栋楼的建设中，刚需户型和改善大户型往往占据一定比例。以往，一般都是刚需小户型占据市场销售主力，销售最快，成交率最高。然而，自去年“二孩”政策全面放开后，随之带来的婴儿潮带动了改善置业需求大幅增加，加之有实力的刚需购房者越来越多，首次购房就选大户型的比例便逐渐增加，大户型房屋悄然走俏。“结婚的时候资金有限，买了套小户型将就着。有了宝宝后发现，二室空间明显不够用。”正在环城西路看房的马女士告诉记者，她现在怀了二胎，父母从外地赶过来照顾她，于是，原本的二室户型显得拥挤，换套大面积的改善住房已经提上日程。

　　 业内人士指出，打算换房的市民无非都是改善居住质量，所以除了部分家长为了孩子上学买特定“教育地产”以外，大部分二次置业人群买房的思路都是买更大面积的住房。事业有成的林先生告诉记者，人到中年，有了一定收入后，就开始追求生活品质，现在济宁房产市场的高端楼盘层出不穷，高层、别墅、洋房应有尽有。为了追求更高的生活质量，他也萌生了换房的想法。“今年城区楼房卖得好的项目，很多都是定位中、高端的改善型住宅。可以说，在楼市红利不断叠加的情况下，大户型迎来了销售‘黄金时代’。”某房产项目负责人告诉记者，以现在的销售情况来看，小户型逐渐使房企回本，中户型为微盈利，大户型才是赚钱之道，而房企一般宁可让利于中、小户型，也不会降低大户型的价格。

　　 声音

　　 售楼处：

　　 当前市场走势较为良好

　　 看好“金九银十”购房月

　　 近日，记者采访了正在积极走量的几个楼盘经理，他们纷纷表示，当前的市场走势较为良好，在整体的经济氛围下能够保持目前的发展已经十分难得。踩盘看房的置业者意向较为积极，购房者大多真心实意想趁着当下机会购入，许多销售人员也表示，卖起房子来不像前几年那么吃力。“在‘金九银十’房地产销售旺季中，我们希望通过打折促销加速推盘，抓住缓解全年任务压力的最后一个高峰期，以价换量，冲高业绩。”济安桥路某房企营销经理说，从9月上旬市场发力情况来看，楼市整体发展走向依然值得期待。

　　 记者了解到，7月、8月因为新生入学等因素，城区房产销售数量、价格都有所增加，而9月悄然过半，作为传统旺季，本月在推盘、营销等方面都有较大亮点。经过8月的暖场蓄客后，9月初期延续了此前一贯的风格，9折购房礼献教师、教师节购房五重特惠等花样层出不穷，使城区购房者享到了实惠、买到了好房。

　　 房企：

　　 去库存、优质房源成主旋律

　　 部分房企资金链有望“解冻”

　　 “目前济宁楼市不像其他三线城市下滑得那么严重，不单纯是‘学区房’、‘金九银十’等时间段的影响。主要还是因为我市房地产从去年以来一直处于低谷，现在这样的情况是楼市自身的回升。”济宁某大型房企副总告诉记者。

　　 昨日，记者在采访中了解到，房企今年1至8月的“战绩”陆续出炉，虽然整体状况不错，销量也有所上涨，但也有部分房企目标完成情况较差，在“金九银十”将承受不小的压力。不过他们也逐渐把销售目标瞄准了棚改区的居民，去库存、增销量将减少企业压力，成为目前房企的主旋律。

　　 业内人士分析称，近段时间房价的上涨或将阻碍后续的成交放量，但对于接下来的楼市走向，他们认为依然有值得继续乐观的因素，降准降息所释放的流动性将继续刺激楼市的交易。此外，已经实行的普遍二胎政策，无疑会刺激市场需求的增加，楼市也添加了购买的“新血液”，对提振楼市需求和延缓楼市增量房增速下滑也会起到一定作用，并能加速库存消化速度，从而“盘活”房企资金链，增加企业活力。业内人士预计，从目前来看，年底之前这段时间楼市成交量是可以预期的，对于部分企业而言，“金九银十”的销售量将奠定全年销售额能否顺利完成。

　　 专家

　　 未来调控应关注

　　 高杠杆和泡沫风险

　　 国家统计局数据显示，8月末，商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米。其中，住宅待售面积减少639万平方米。国家统计局新闻发言人盛来运指出，今年以来，房地产去库存成效非常明显。专家指出，政府应同时关注房价过快上涨带来的高杠杆和泡沫风险。未来楼市调控应以抑制投机及杠杆炒作，防止房价泡沫扩大化为主要目标。

　　 自8月11日南京和苏州率先重启限贷或限购措施以来，又有厦门、武汉和杭州等热点城市在9月宣布通过行政化手段暂时隔离非理性的投资需求，以控制房价过快上涨。盛来运表示:“在限购、限贷政策的作用下，前期涨势较快的一线城市和少数热点城市的房价涨幅将开始回落。”