大众网8月19日讯近期,济南工业北路张马屯“新地王”事件持续升温,周边在售项目的“封盘涨价”牵动着广大购房者敏感的神经。联想到6月底的唐冶“地王”,济南土地市场疯了吗?针对此情况，7月28日，济南市建委公布公告，自2016年8月1日起，启用济南市房地产开发企业信用等级评价管理，对济南市从事房地产开发的企业信用将等级分为AAA、AA、A、B、C5个等级。
另外，为了严格土地市场交易行为，防范和打击囤地、炒地行为，有关部门将在房地产企业诚信评估体系和信用名录中对违规单位予以记过处罚。另外，已供出土地的开工率也将处于更严格监管下。目前，土地熟化移交建设单位后，未按照合同要求开工的企业将被约谈、被通报和被函告，如满一年后还不开工还需逐年缴纳地价20%的闲置费。如拒不按期开工，开发商将被限制参与竞拍和拿地。
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 周青先 摄
“地王”是个例，底价成交是主流
“现在拿地必须得解放思想,太保守了拿不到。”随着济南土地市场的持续升温,一位房企负责人感慨,济南上半年土地成交创新高,库存量减少,而出于市场开发的需要,大家又必须得拿到土地,“各大房企都抱着这样的决心,对于地块,尤其是好地段稀缺资源的争抢就成了必然。”
不过,世联行山东区域总经理朱江表示,近期济南高价“地王”的出现只是个案,不能完全代表济南整体的市场行情。
记者查询今年1月到8月的济南土地成交记录后发现,底价成交仍是市场主流,激烈争夺的地块也就是6月底的唐冶、韩仓河地块以及8月的张马屯地块。
“土地供应的区域分化比较明显,住宅地块成交的主力都在东部,像西客站片区主要是商业地块,天桥和高新大多是工业用地。”朱江说,统计显示,从6月份以来,已出让居住用地约3000亩,建筑体量为460万平方米。
“济南特别是东部新区高速发展,产业和人口聚集能力增强,吸引力也越来越强。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说,目前成交和争抢的主力在东城,中央商务区建设不断加快,加之新东站、轨道交通等交通网络和周边配套逐步完善,都预示着济南东拓步伐再次提速,对周边城市和购房者吸引力正在增强。
从全国的土地市场来看,北上广深一线城市土地市场竞争激烈、地价较高,很多大型房企把注意力转向二线城市中房价尚未大幅上涨的城市。济南近年来房地产市场一直比较平稳,总体价格不高,引来不少外地大型房企入局。
“跟济南同等类型的省会城市,比如郑州、合肥等,无论是地价还是房价,都比济南高,郑州的房子均价在13000元左右,相比之下,济南的土地市场对房企更有吸引力。”朱江说。
上半年供地少两成，成交价涨了21%
统计显示,上半年济南商品房预售面积、销售额分别增长15.9%和20.3%,住宅去库存周期由年初9.6个月缩至7.7个月。综合来看,住宅去库存压力不是很大,处于良性区间。“这也是房企拿地热情高涨至关重要的因素。”李铁岗说,除此之外,济南实施旧城改造,居民房屋征收货币化补偿比例提高了,拆迁居民购房需求旺盛,也带动了房地产一级市场向好。
库存在持续下降,但上半年却没有足够的土地流入市场。对此,省城一家负责土地熟化的公司负责人坦言,土地供应之前要先进行拆迁熟化,而拆迁有时不会像预期那样顺利,这需要时间和周期。而且拆迁之后的土地也不可能马上就进行转让,还取决于土地的熟化程度,这是影响土地供应的一大因素。
由于济南上半年住宅用地供应同比少了22.9%,仅3543亩,住宅地块成交价格已经同比上升了21%,成交均价达到485万元/亩。当然,这主要缘于6月底成交的唐冶片区七宗住宅用地均出现了高溢价的情况,其中五宗溢价率在200%以上,拉高了整个住宅用地市场的成交均价。“总体来说,处于稳中上涨。”朱江说。
全年供地8000多亩，以往才五六千亩
记者了解到,为了保证住宅土地的充分供应,稳定市场预期,近期,济南将有1300余亩居住用地挂牌出让。此外,根据年初供地计划,年底前还有约4000亩居住用地可供应,各区各平台将加快土地熟化,尽快推向市场。从今年全年看,住宅用地供应量为8000多亩,将明显超出以往每年五六千亩的供应量,这也是近几年来住宅用地供应首次大幅增长。1月至8月的住宅供应量,已经相当于以往全年的量。
此外,根据济南的土地储备情况,预计明年市区还有约8000亩经营性用地可以投放市场。
年底前向市场投放的4000亩居住用地主要分布在哪儿?记者了解到,主要是历城区彩石片区、王舍人片区,历下区刘智远片区,天桥区鹊山片区,市中区南北康片区等。
“像王舍人片区,因新东站和地铁建设,未来的发展和规划都比较好。南北康片区也是比较成熟的片区,再加上鹊山片区,可以满足市民在省城东、南、西、北各个区域买房的需求。”李铁岗说。
业内测算,未来4000亩的土地供应可以形成700万平米的开发量,这会对市场带来怎样的影响?朱江说,2013年至2015年,济南的住宅预售面积分别是700万平米、800万平米、1000万平米,“从今年的市场行情看,全年的成交量在1000万平米左右。”朱江说,算上今年1月到8月初的土地供应,今年全年的住宅土地供应将形成1300万平米左右的市场供应,总体上可以满足市场上的住宅需求。
“土地市场供应四面开花,这也决定了未来住宅产品的分布是全市范围的。”朱江说,广大购房者无需恐慌,也不要受近期部分热地的影响去恐慌性买房,还得从个人居住需求出发。
房企信用分数及对应等级
可享受开发项目预售资金监管交存额度为50%等优惠政策100分(含)以上： 优秀(AAA级信用)90(含)—100分：良好(AA级信用)80(含)—90分： 合格(A级信用)60(含)—80分： 预警(B级信用)60分以下： 失信(C级信用)未取得预售许可证或现售备案证明，擅自销售或变相销售商品房，每次扣分5分。
8月18日，国家统计局发布的数据显示，其中，济南7月新建住宅价格指数环比增长0.9%，同比增长6.9%，比去年均价增长6.6%，涨幅较小。济南7月二手住宅价格环比增长0.5%，同比增长4.1%，较去年均价增长4.2%，在70城中涨幅较明显。
7月份一线城市房价同比涨幅收窄，二三线城市同比涨幅扩大。其中厦门、南京和合肥三个热点二线城市分别以39.6%、34.9%和34%的涨幅，继续超过上海、北京和广州 33.1%、22.7%、19.5%的涨幅。济南6.9%的同比涨幅在二线城市中仍处低位。另外，7月的环比涨幅却呈现持续收窄态势。70个大中城市中，7月份上涨的城市有51个，比上月减少4个;下降的城市有16个，比上月增加6个。环比价格变动中，最高涨幅为厦门的4.6%，合肥以4.2%紧随其后，均比上月有所收窄。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，短期来看，在土地价格走高的背景下，买家入市的意愿或再度被激活。苏州、南京等城市出台调控政策，不排除投资资金再度回流一线城市的可能。因此后续房价仍有一定上行动能，但是风险也在进一步累积中。从历史走势来看，土地一波交易高潮后楼市进入调整的概率是非常高的。
链接：济南“地王”附近有二手房一天上调25万
2016年上半年济南二手房网签量达到2015年网签量的70 . 75%。“地王”张马屯地块附近楼盘有房主甚至将自家房子挂牌价格提高了25万元。面对部分二手房价格大幅上涨，专家表示只是短时间内市场火爆，不可持续。
2016年上半年济南二手房共网签33321套，达到了2015年网签量的70 . 75%。与2015年上半年的网签量20756套相比增加了12565套，涨幅为60 . 54%。链家网济南主编罗贵洋介绍，今年二手房市场非常好，但不及新房市场火爆。“主要原因是济南新楼盘较大，购房者可选择余地较多。再者，二手房房主惜售的情况比较多。”
“现在历下二手房涨幅最高，主要由于这边配套完善，新房源也少。其中受CBD影响较大，靠近CBD的名士豪庭挂牌价格也由年初一万五千左右的均价提高到7月的两万元左右。”房天下数据中心工作人员介绍，但同样靠近CBD的银座花园挂牌均价则由年初的一万六千元上涨到7月的一万七千元。
“其中涨幅最少的则是槐荫区，槐荫区二手房量比较多，靠近西客站，新盘也比较多。”房天下二手房济南总监张洪庆说。
国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，自去年4月开始济南二手住宅价格就先于新房进入下行通道，到今年4月济南二手住宅价格才止跌，6月份环比上涨0 . 3%，这是自去年4月份以来首次环比上涨。
8月12日，万科地产以6 . 78 亿元拿下了济南张马屯地 5块，业内人士推算楼盘售价要在1 . 6万元/平以上。房天下二手房数据中心工作人员介绍，“恒大城在售房源挂牌均价在9000元/平到1万/平之间，张马屯拍地之后，在售房源价格出现了一轮上调。8月13日，部分业主将价格上涨5万到25万元不等。其中一套130平的房子，去年年底挂出价格是130万元，5月份业主提高到135万元，现在挂牌价为160万元。”
（综合济南时报、齐鲁晚报、生活日报消息 稿件统筹：李晓宁）
