万科327轮抢购济南东郊张马屯地块，楼面价近万

　　继唐冶片区936轮的抢地大战后，济南东城张马屯地块再续疯狂。12日，工业北路以南、奥体中路以东住宅地块吸引九家房企争抢，经过327轮竞拍，万科以67845万元收入囊中，溢价率高达342.13%。每平米9613元的楼面地价创下了今年土地市场的新高。东城价格如此疯狂，到底是何原因？

　　本报记者喻雯

　　实习生王芸芸

　　三年前还不到3000

　　三年后楼面地价近万

　　12日，济南两块土地挂牌截止。其中，2016-G078地块是历城区张马屯村旧村改造统征储备用地的五地块，面积为35287平米，起拍价为15345万元，竞拍加价幅度为100万元。该地块吸引了万科、绿地、龙湖等一线房企，旭辉、中骏、金地等房企新秀也瞄上了这个地块。万科以势在必得的气势一路猛进，进入270轮以后，万科和旭辉进入“持久战”，双方竞价激烈，327轮之后，旭辉没有继续跟进。两个半小时，最终万科以6.7845亿元的价格摘得，楼面地价约9613元每平米。

　　记者对比发现，每平米9613元的楼面地价，比绿地CBD片区每平米6500元的楼面地价还要高。据估计，之后的售价在一万六七千元。早在2013年，万科在周边拿地的楼面地价为每平米2953元，三年时间，楼面地价增了200%多。

　　什么样的地块会这么贵？济南房价点评网分析师认为，地块紧挨工业北路和奥体中路，交通便利，此外，工业北路快速路、轨道交通的建设，都将带动未来交通的发展。与此同时，地块周边已经形成了非常成熟稳定的生活圈，品牌房企也早早入驻，像祥泰城、万虹广场、恒大城、万象新天等。除了住宅生活圈外，万虹广场商业综合体的入驻也将填补周边商业空白，将大大方便市民的生活。

　　与在售项目一路之隔

　　万科或建叠墅产品

　　除了附近基础设施逐渐完善，张马屯地块由“灰姑娘”蜕变为“白雪公主”，还有着许多小插曲。

　　万科不但开始需要拿出真金白银买地，根据规划，张马屯地块的土地竞得人需出资建设与本宗土地相关联的教育设施，用地面积不少于1.45公顷的24班小学，建设费用约3200万元，建成后移交教育部门。

　　该项目处于国家级文物保护单位殷商文化遗址建筑控制保护范围内，项目设计方案须报省文物部门批准，严格控制建筑规模、体量和高度；项目实施过程中须在文物部门指导下完善考古勘探和发掘工作，并全程接受监督监管。而且，地块竞得人须代建项目相邻的文物保护公园，建设费用约1200万元，建成后无偿移交历城区有关部门。

　　附加条件如此多，为何万科还是志在必得？

　　齐鲁晚报记者了解到，万科新里程售楼处就在这块地上，与新里程项目仅仅一路之遥，地就在家门口怎能让别人拿走？而且，以后卖房子，连售楼处都不用新建了。

　　根据地块的低容积率，未来地块规划为高端叠墅产品。

　　连续三年供地减少

　　地王一出就成涨价理由

　　继6月底的“唐冶疯了”过后，万科此举拿地被不少人感慨：济南疯了，工业北路附近的房价要到每平米16000元，会不会太高了？万科拿地消息一出，地块周边的在售项目第一时间打出各类“贺信”：一边祝贺万科楼面地价创新高，另一边打出了“封盘”的口号。唐冶、雪山等片区在售项目也纷纷为未来涨价进行各种造势。济南东城的地价刹不住车，要一路狂飙下去吗？

　　济南市国土资源局提供的2016年上半年全市土地供应情况分析报告显示，上半年市本级四类土地供应量均呈下降趋势，商服用地、住宅用地较去年同期分别减少30.7%、22.9%。“主要是为了缓解商住用地库存压力，主动加大调控力度，减少商住用地供应；同时也倒逼开发商加快开发进度，促进房地产市场良性发展。”济南市国土部门有关人士说。

　　土地供应减少，地价出现了上涨。国土部门统计显示，今年上半年，住宅用地成交均价为485万元/亩，同比升高21%，主要是在6月底成交的唐冶片区7宗住宅用地均出现高溢价率的情况，其中5宗溢价率均在200%以上，拉高了住宅用地的成交均价。商服用地成交均价为447万元/亩，同比降低9.6%，主要是商服用地的库存压力大，房企竞争少，基本都以底价成交。

　　从长期来看，自2013年以来，济南土地供应量持续下降。2015年土地成交量还不足2013年的四成。通常情况下，土地成交后一年左右投放市场。连续两年土地供应大幅减少，也是济南今年房价大爆发的重要原因。

　　暂未有限地价计划

　　重启限购有待研究

　　业内人士分析认为，从全国来看，近期一二线城市土地市场表现较为突出，特别是合肥、南京、杭州等二线城市土地市场异常火爆，三四线城市亦有所回暖，整体市场压力得到进一步缓解。

　　“预计下半年济南的土地市场将继续稳中有升。”分析认为，中央商务区建设不断加快，加之新东站、轨道交通等交通网络和周边配套逐步完善，都预示着济南东拓步伐再次加快，对周边城市和购房者吸引力正在增强，市场价格有较大上升空间，东部已有多个楼盘捂盘惜售，多个楼盘涨价明显。

　　对于一些二三四线城市来说，去库存仍然是主基调，而且住宅应该回归居住的本质。那么，地价如此高昂，这跟去库存和住宅的居住本质是否矛盾？

　　对于未来土地市场的调控，济南市国土部门有关人士说，目前来看，还没有限地价的计划，未来将密切关注土地市场动态，认真研究应对举措，合理把控土地供应，保持供给、需求相对平衡，确保土地市场健康发展，防止炒得过热，防止大起大落。

　　高地价直接导致房价飙升，随着11日合肥、南京等二线城市限购令的重启，济南是否会加码楼市调控？济南市建设部门有关人士称，楼市限购是否重启，需要济南多个部门的研究以及对市场的监控和分析，目前还没有接到相关的通知。