7月18日，国家统计局公布了国内70个大中城市6月份房价变动情况。济南毫无悬念地保持了从去年8月份以来的十一连涨，在公布的我省四个城市中，济南无论同比还是环比涨幅均位列第一。

　　今年上半年尤其是第二季度以来省城房地产市场的持续火暴，是包括国家去库存政策、中央CBD推进迅速、实体经济支撑及改善性需求旺盛等各种因素综合促成的，市场“高烧”的同时也应该看到区域成交量的不平衡，这基本是区域经济发展不平衡的折射，未来市场的走势尚需理性看待。这是当下不少专家学者与政府部门普遍的看法。

　　东部房价高企在于实体经济支撑

　　“唐冶片区房地产市场的突然发力，让我们一时都感到有些意外，这段时间到楼盘看来房的市民可以说络绎不绝。”7月15日，济南银丰地产销售经理邹玉军一边接待来看房的市民一边告诉记者。

　　沿经十路一直往东，再往东，过邢村立交到港西立交北行，离奥体中心约8公里，离燕山立交约15公里，就是济南银丰地产公司的银丰唐郡项目所在地。

　　“像这么相对偏远的项目一般来说，没有个四五年的时间很难有成熟的配套，然而今年5月份，我想定一套该项目新开盘的玫瑰园小区的房子时，却还得找人才能排到前面的号。”市民董军（化名）对今年以来房地产市场的火暴着实有些不解。

　　为唐冶片区房地产市场再添一把火的是6月29日的土地拍卖。经过长达10个多小时的激战，唐冶片区8宗地分4个组团，全部成交。靠近围子山、底价为6.53亿元的三宗地，13家房企竞价936轮，最终以25.5亿元的价格成交，超出起始价18.83亿。最贵的一块居住用地楼面地价超过了7000元/㎡。而目前唐冶片区的平均房价也不过是在6000元到7500元之间。

　　如果说唐冶片区只是济南房地产市场的“后起之秀”，那么一直领涨的奥体中心及高新片区，再次当仁不让的成为“领头羊”。奥体西路、舜华路、凤凰路三条东部新区的南北中轴线，已成为较成熟的房地产开发带，沿线楼盘始终处于热销状态。就以奥体西路沿线楼盘为例，每平方米的价格也从去年的接近万元到现在的近15000元左右。

　　“按照济南市“一城三区”的总体规划布局，东部新区房地产市场的火暴并不奇怪，因为它是建立在实体经济的支撑上的，包括高新区及孙村片区、中央商务区在内的新兴经济增长点，也是拉动省会经济整体提升的主引擎。”有专家分析说。

　　从“四个中心”提出到实施聚焦战略、举全市之力打造中央商务区，到现在也仅仅是一年多点的时间。其中，中央商务区从概念提出到规划，从拆迁动员到接近收尾再到土地开始出让，一遍遍刷新加快发展的“济南速度”。作为济南市着力打造的金融集聚区，诸多银行、保险、私募、投资公司特别是世界500强、中国500强的山东总部将集中入驻，未来大量的高收入群体聚集，使人们对周边房价上涨有着强烈的心理预期。

　　“且不说每天早晚经十路潮汐车流给高新区舜华路口、凤凰路口带来的道路拥堵，就看看早晨上班时从南到北横过马路上班的人流，这其中大部分是刚毕业没几年的年轻人，一方面预示着东部新区潜在的经济活力，另一方面他们也是房地产市场的巨大支撑。”邹玉军告诉记者，高新区也从管理体制改革入手开始了二次创业，高新片区、唐冶片区及孙村片区已与章丘的圣井片区、绣源河片区事实上已经连为一体，一个巨大的经济降起带必须会带动起一个个城市组团，不管是现代制造业还是新兴服务业的崛起，随之而来的都是大量的新的就业人口。可以说，刚性需求和改善性需求的叠加共同促进了东部新区房地产市场的“高烧”。

　　棚改旧改拉抬房价在“可控范围”

　　从去年底开始，腰揣百万现金“扫楼”的拆迁户成为各房地产中介公司的“最爱”，拆迁户拉抬房价的声音喧嚣一时。

　　“近两年，济南市把棚改作为重大的民生工程和重大的发展工程，与项目建设、招商引资一起列入全市三大重点工作加以推进，尤其是中央商务区、华山等重点片区。”济南市旧城更新局相关负责人在前不久的新闻发布会上表示，近两年来，济南市承担的棚改任务约占全省的十分之一，截至目前，新开工棚改安置房63705 套，基本建成17748套，实施征收拆迁 65140 户、1026万平方米，其中，国有土地上征收居民12590户、征收单位180个、拆除面积185万平方米，集体土地上征收居民52550户、拆除面积841万平方米，拆迁的力度、规模和速度创出了历史新高。

　　在拆迁过程中，济南市因地制宜，出台引导征收拆迁群众选择货币化安置的政策，允许各项目征收主体以被征收房屋价值15%-20%的幅度设立货币化安置奖励资金，并采取搭建团购平台、发行房票、提供中介服务等措施，降低群众购房资金和时间成本，不仅减轻了安置压力、缩短了棚改周期，而且加快了去库存、疏解了中心城区人口，实现了群众、企业、政府“三方共赢”。

　　对不少拆迁居民来说，交出旧房、寻找房源、领取补偿款、购买新房成为标准程序，像拆迁较为集中的济南二钢片区，拆迁户总共有五千多，领到上百万补偿款的拆迁户不在少数。不少楼盘和二手房中介甚至到拆迁现场摆摊，对手持巨额补偿款、居住需求迫切的拆迁户们来说，只要户型、价格等方面合适就立刻出手。

　　“选择货币化补偿的拆迁居民原来一般在30%左右，目前已到50%，个别地区可能更高些，他们对济南的房价尤其是拆迁地区周边楼盘的价格有一定的拉抬作用，但都在可控范围内，并不是济南今年上半年房价上涨的主因。”济南市城市更新局相关负责人介绍说。

　　区域分化更加明显 未来走势应理性分析

　　“东部新区楼盘涨得一塌糊涂，我没必须凑这个热闹，西部、北部特别是西客站周边的选择余地不是更大一些吗？价格也更合适。”家住济南西北部美里片区的李军（化名），今年5月份就在腊山河西路的一家楼盘订了一套120平方米的新房，而且是现房。

　　“价格在每平方米7300元左右，一方面是孩子要入学，正好附近有一所小学；另一方面，离他们夫妻上班的地方并不是太远，骑电动车或坐公交车都可以把上班时间控制在一小时之内。”李军告诉记者说。

　　沿北园高架一路向西，尤其是过了二环西路立交，目力所及处处是高矗的住宅楼。与东部新区房地产市场的“高烧”相比，这里一直是不温不火，尤其是房价与老城区和东部新区形成鲜明对比。“西客站片区最大的短板是缺乏产业支撑，只有产业尤其是实体经济才能大量的就业岗位，才能吸引更多的优质客户，才能进一步完善周边商业、教育等基础设施的配套，而不仅仅是为了在济南落户或孩子上学而不得已的选择。”一家楼盘的客户经理指着空旷的马路介绍说。

　　“二手房市场的量价双升，也是当下省会经济发展现状的正常反映。”济南某房地产中介公司负责人表示，今年上半年，济南二手房共网签33321套，达到了2015年全年网签量的70.75%。成交价格也始终保持上涨态势。“一方面是降低契税、首付及放开二孩等利好政策的释放，另一方面，是改善性需求及学区房的拉动，尤其是学习房在一定区域内的二手房价格拉动极为明显。”

　　“随着中央商务区的快速推进，未来一段时间内济南房地产市场的区域分化可能会更加明显，新的区域热点会不断涌现，个别地区房价上涨的心理预期会更强。“有专家分析说，特别是7月6日，绿地集团以52.35亿元总价一举拿下济南中央商务区550多亩土地，拉开了2016年中央商务区首期建设工程的帷幕，对东部新区的房地产市场具有风向标作用。“从现在看，济南的新增人口、新婚夫妇等数量并没有大的波动，区域房价的上涨与该区域旺盛的经济活力是相适应的，总体上看济南的房地产市场是健康的活跃的，对未来的房价走势也应该理性看待，应该不会出现个别省会城市房价大幅上扬的现象。”