【编者按】上半年青岛的房地产市场热度颇高，呈现“量价齐升”的双涨现象。在一系列政策利好的影响下，刚需、改善及部分投资置业者积极入市，新房市场的良好表现也带动了二手房市场，其中以“金三银四”为起点，表现日益明显。

与新建商品房不同，二手房的定价完全取决于房东，随着看房数量的逐步增加，部分房东的卖房心态持续“膨胀”。业内人士表示，自今年3月份以来，房东普遍涨价成为常态，有的房东甚至一夜“跳价”20万，即便如此好房源同样不愁卖。

二手房“金三银四”成交火爆 五月后回归理性

根据最新数据显示，7月第一周二手房迎来下半年成交“开门红”，全市共成交1257套，成交面积112086.91㎡。纵观上半年的二手房成交业绩，业内人士都十分认可“赶上了丰年”。据了解，今年上半年，青岛市二手房成交量十分惊人，仅仅用了半年的时间就卖出2014年全年的交易量，“在政策利好的情况下，成交量较2015年有较大幅度增长，伴随着成交量上涨，房价也有近5%的涨幅”。同时业内也表示，今年上半年的二手房市场摆脱了以往小户型热销的态势，反而以90㎡的小三居或者封闭小区百平米以上的三居，是广大购房者更加关注的户型面积区间。

链家市场中心经理张斌表示，青岛二手房的成交量最高点集中在“金三银四”，这段时间二手房源的成交周期明显缩短，一批优质房源成交迅速。进入5月后则呈现成交递减情况，但整体房价水平还是稳居高位，“3月和4月楼市利好政策初见成效，大量优质房源挂牌上市，刚需、改善型置业者释放，买卖双方的成交热情高，成交周期缩短”，张斌这样告诉记者，“有些好房源挂牌不到两天就成交了。由于好房源在前期已经得到集中释放，房价又略有上浮，进入5月份以来，购房者的买房热情度明显不如从前，观望情绪增加，又或者原本预期的买房款如今只能买到相对较差的房源了，大家积极性受到打击”。

“3人抢1房”跳价20万不愁卖 “次成熟区”涨价最快

由于今年的楼市新政更利于大户型市场，很多改善型置业者都动了心思想换套大房子。然而换房置业的经历却并非一帆风顺的，遭遇房东临时跳价的事情屡见不鲜。比如小编遇到的网友小王一家，趁着好政策小王和爱人也将改善置业提上日程，新房、二手房看了个遍，最终锁定在新都心一套133㎡的次新房上，房东原本定价230万（加上税费总房款共250万左右）。然而正当小王小两口满心欢喜的准备购买时，却接到房东提价20万的“噩耗”。中介表示，由于想要约谈的购房者较多，房东心态膨胀。而且现实总是残酷的，在“好房难求”的楼市背景下，即便房东过分提价依然有购房者甘愿“买单”，不得已小王只好放弃了购房。

科威国际不动产直营事业部总监郭可悦表示，就目前的市场行情来看，如此大幅涨价的情况其实并不在少数，但在部分热点区域却有发生。今年上半年，青岛的二手房房价呈现直线上扬趋势，以市南、崂山这两大青岛“富人居住区”为例，房东普遍涨价幅度在15%至20%，由于总房款高，这样的涨价幅度就意味着一套房得上涨近10万元，一些免征相关税费的优质房源涨价幅度更高。另外80-90㎡左右的刚需二居室，房东也会适当提高3-5万元不等，“在一段时间内看房量突然增高时，房东对房子的价格预期会增加，要价自然会增长”，郭可悦这样告诉记者。

链家市场中心经理张斌则表示，目前如果挂出一套户型设计合理、楼层位置适中、精装修的二手房房源，同时段会有至少三家意向客户进行约谈，一定程度上助长了房东涨价的决心。“上半年二手房供需失衡，房源量有限，而购房者却集中爆发，房源数量与客户需求数量基本为1:3，如此以来便助长了房东提价的决心”，当然一般情况下，房东还是希望尽快脱手，特别是手持小户型的刚需房房东，涨价幅度十分有限，在诸多意向客户中选择“价高者”快速交易。

究竟是哪些因素会让房东有底气提高房价？业内人士分析，一来是因为整体楼市一片向好，新房直接带动二手房成交，“青岛房地产市场活跃度较高，短期内就会有很多购房者集中看房，另外各媒体对楼市的宣传报道以及利好政策也起到了一定的‘催化作用’”。

业内综合分析，青岛“次成熟”片区配套逐步完善，升值潜力可预见性高，涨价幅度自然最高。比如，已初见规模的新都心，在麦凯乐、凯德广场的相继开业以及地铁3号线的开通在即，周边二手房价格一路走高，平均二手房房价高达19000元-20000元/㎡，而在今年3月以前，这周边二手房价格也就保持在15000元/㎡左右。

业内预测：下半年二手房预期较乐观 二手房房价趋稳

科威郭可悦|链家张斌

上半年青岛二手房市场呈现“量价齐升”之势是否延续至下半年？针对这一问题，接受采访的业内人士普遍持乐观看市态度，但他们也坦言，下半年出现暴涨的可能性微乎其微，二手房市场将逐渐归于理性，更不会出现上半年普遍预期较高的情况。另外在房价方面，业内也预测，7月份房价与前两月变化不大。

“二季度是全年二手房市场最为火爆的，供需双方都得到了充足释放，进入三季度后，预计整体成交量会保持‘稳中有降’，进入四季度之后，还会延续之前的发展态势”，郭可悦这样告诉记者，“另外值得注意的是，今年的拆迁居民人数众多，很多拆迁户拿上补偿款后还未选择到合适的房源，这部分人群也将在下半年继续‘消化’”。

与此同时，链家张斌也发表了相同的观点，“此前一批优质房源成交后，没有买上房的置业者则选择暂缓买房计划，从积极入市到继续观望，所以三季度后成交量会有所下滑，等到四季度后，优质好房源再次上市，这时候成交量再将回暖，成交量估计不会太低”，同时张斌坦言，即便如此，今年四季度也不会出现“翘尾”现象。

除此之外业内人士还表示，购房人群逐渐增多的同时，二手房房价也将持续上涨，但涨幅较上半年会有所回落。另外随着上半年楼市向好，各银行贷款压力增大，部分银行已经开始缩紧房贷，8.5折的贷款红利还将维持多长时间却很难预料。

专家提醒广大置业者，如果决定置业买房，就千万不要再犹豫，在卖方市场强势的大背景之下，还是把握机会，尽快置业为妙。