春节后,北上广深和杭州等强二线城市房价大涨。这让济南最近打算买房或者卖房的市民心里打起了鼓,这波涨价潮能不能传导到济南,要不要赶紧买房?房价大涨,除了政策驱动之外,也有着配资杠杆的撬动,那么在济南,楼市的杠杆高不高?最近网上盛传夫妻假离婚后可以骗取银行贷款,现实中能做到吗？

　　房市火没火　二手房成交量大了,价格几无变化

　　3月1日,记者来到济南市槐荫区一楼盘,80平方米的精装修现房价格已调整为14000元/平米左右。置业顾问称,“涨了四五百元钱,现在房价都在涨。”

　　就在10天前,记者来到此楼盘问价时,房价还在13000元/平米左右。

　　安居客济南分公司一位工作人员说,“从本周开始,东部楼盘有四五家房产公司对房价进行上调。上调幅度在300元到500元之间。”“房地产商看好行情,今年市场起得比去年早,可能是受二孩政策的影响。”

　　搜房网新房电商部济南分公司相关负责人告诉记者,其接触的楼盘也出现上涨态势,“东部有一两家进行调价,上涨500元左右。西客站附近的金科城等进行了调价,上涨100元到200元不等。”

　　某电商中介济南分公司相关负责人表示,以链家济南成交的数据来看,1月均价为9093元/平米,成交均价环比增长0.61%,“从目前拿到的平均成交总价的数据来看,2月份比1月份上涨2.69%。”“如果去除春节放假7天,按天均成交量和1月份对比看,成交量增加了13.9%。”

　　搜房网房天下二手房电商集团济南分公司大区总监张洪庆告诉本报记者,“价格波动不大,但交易量呈现较大变化。”济南分公司自2015年7月成立,在12月曾达到史上最高日成交量41套。“现在这个纪录上周被刷新了,周六45套,周日56套,这周一也是40套。”张洪庆说,挂牌价格上涨了3%到5%,但实际成交价没有达到这个幅度,基本没有变化。

　　“但是趁机涨价的房主不少,上周因为房主临时涨价两三万,导致13单没有做成。”张洪庆说,房主主动涨价的现象近两年少有,“过去只是说不降价售出”。

　　杠杆高不高　首付贷使用比例已达5%

　　3月1日,城南一楼盘置业顾问称,去年房产商曾与一些电商平台进行合作,“首付不够,电商平台会垫付。但是规定一年之内还清,年利息在6%左右,相对来说还是比较低的。”

　　该置业顾问告诉记者,“这主要是工资比较高,但家里没有经济基础的刚就业者。购房者掏一半首付,电商帮他们付一半。”

　　当记者询问银行是否知晓时,该置业顾问没有正面回答,“银行的风险并不大,主要是电商自己承担。电商对购房者的经济实力都有评估,比如看他的工资流水等等。”

　　2日,某房产电商平台济南分公司工作人员告诉本报记者,“我们帮助购房者垫付首付,推出了首付贷。我们最多帮助购房者垫付首付的一半。只要购房者1年内能还清。为了防控风险,我们也会看购房者的流水。”

　　当记者质疑这会给银行带来风险以及银行是否知晓此事时,该工作人员说需要咨询专业人士。此后该工作人员回电表示,能否不要进行报道。

　　首付贷拉高了买房的杠杆比例,如果购房者购买一套价值100万的房子,在一线城市购房者需要准备三成首付房款,即30万元,剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但如果购房者目前只有20万的现金,该购房者一样可以购买100万的房子,剩下的10万通过首付贷这样的金融服务解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍,而如今的杠杆则是5倍。

　　“根据我们对行业的观察和测算,目前整个房地产交易中使用首付贷的比例约为5%,个别大的中介公司也很难超过10%,这些使用首付贷的人群大部分还是刚需人群。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

　　骗贷可不可行　假离婚骗700万,这只是个段子

　　3月2日,记者在某网站搜寻“首付1万”、“首付2万”等,出现大量房产信息。记者随后电话咨询一位房产经纪人,他告诉记者,“该房产150平,实际价格85万元,但房价可以做成100万元。”和中介签85万元的购房合同,给银行和房管局展示的则是100万元的购房合同。“首付20%,你可以贷80万元。贷到80万元后,你只需要付款6万就可以购买85万的房子。”

　　这种骗贷情况到底能不能实现?这跟网络上最近一则虚报房价套取贷款的帖子比较相似:夫妻在北京有套房,市价为700万元,两口子假离婚后,老公让老婆把房子1000万元卖给他,首付300万元,贷款700万元。这样,夫妻俩继续住着房子,手里却多了700万元。用这700万元投资的收益,刚好可以用来还房贷。

　　记者采访了几家省城银行的信贷部门,相关负责人都表示,这种事只会发生在段子里。

　　“对于每一份房贷申请,银行都会进行严格审核,特别是对二手房的成交价,不可能客户报一个价我们就给放贷。”一家国有银行的个贷经理冯女士说,银行的信贷部门和专业的地产评估机构有合作,对于二手房的成交价会出具评估报告。银行的省级分行会对这些评估机构进行准入审核,所以评估机构对房价的评估一般比较谨慎,不会偏离市场价太多。为了控制风险,实际评估值在市场价基础上甚至还会有所折扣。

　　即便是银行认可客户上报的成交价,在审批贷款时,还有很重要的一项——验证还款能力。银行一般要求还贷按揭金额在月收入的50%以下,客户要虚报成交价,也得能开出相应的高收入证明才行。如果真想贷700万,必须要雇主开出税后月收入6.6万元的收入证明才行。另外,虚报成交价套取贷款涉及金融诈骗犯罪,最高可判无期徒刑。

　　（齐鲁壹点记者　刘帅　张頔）

　　编辑：昊宇