燕子山小区实行半封闭管理，庭院门口都安装了道闸。

　　中央公布文件提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。但济南不少开放式小区，多年来饱尝人来车往、治安卫生差的苦处，悄悄关上或部分关上了大门。济南市燕子山小区就是一个例子。

　　记者了解到，燕子山小区去年10月开始半封闭，请来物业公司专业管理。

　　1410户居民买单享受半封闭物业 

　　作为济南第一个选聘物业企业管理的开放式小区，从去年10月1日开始，济南燕子山小区物业管理正式启动。燕子山小区东区、西区、南区1410户居民享受到了“半封闭”式物业服务。

　　“燕子山小区是1987年兴建的，是全国第一批开放式住宅试验社区，如今将近30年了，长期以来一直依靠政府来管理，但很难解决一些困难，所以我们就聘请专业的物业公司来管理。” 燕子山社区居委会主任于永锋介绍，经过工作，同意引进物业、交纳物业费的业主达七成以上，后来通过招投标方式选聘了物业管理公司。

　　“去年10月1日，物业驻社区接管社区事务。”于永锋说，前期物业费用，政府有一定补贴，随着逐渐推进，物业费主要由业主买单。“燕子山小区将成为济南市真正意义上引进物业管理、由居民买单的开放式小区。”

　　庭院门口设道闸公共区域未纳入管理 

　　于永锋介绍，燕子山小区的物业管理并非真正意义上的封闭式管理，“我们是‘半封闭’管理，只在庭院门口设置了道闸，公共区域并没有纳入管理。”于永锋介绍，整个燕子山小区有2400多户居民，这次物业接管的只有1410户，剩余的是单位宿舍，并没有纳入。

　　“之所以‘半封闭’管理，是因为小区有7个出入口、5条道路，有幼儿园、学校、机关单位等，全部封闭不切实际，只能将居民家门口的地方先管起来。”

　　据了解，该小区位置优越，属比较好的学区房，因此房子易手率比较高，大部分房子都买卖过，随着房主不断更换，新居民开始意识到了该小区存在的安全、卫生等方面问题，因此，这次物业公司引进才如此顺利。

　　燕子山小区有数十座居民楼，以及小学、幼儿园等，多条小路在小区内纵横交错，由于这些道路连通了和平路、文化东路、燕子山路三条交通主干道，成为城市交通的“毛细血管”，不仅本小区居民，很多外来车辆也从这里通行。随着居民机动车保有量增多，至2008年左右，停车乱、行车难的问题日渐突出。从2009年开始，燕子山小区开始施行交通微循环，缓解交通拥堵。

　　没有蓝牙外车进不来居民说停车不闹心了 

　　如今，燕子山小区的“半封闭”模式已运行了4个多月，居民普遍感觉到了变化：家门口停车容易了、楼前卫生干净了、楼道灯坏了也有人及时维修，还有保安24小时执勤巡逻。

　　但以前，这一切都由居委会工作人员和社区自治组织来管理。“长期以来，燕子山小区基本是由政府部门来管，随着基层社会事务日益繁多，人手越来越紧张，不专业、不长久的问题越来越突现。”于永锋说，有些事儿是居委会人员和志愿者单凭一颗热心肠解决不了的，引进物业公司更专业、更省心。“过去水电等有问题都不好找人，现在随叫随到;过去治安巡逻基本靠党员居民，遇到突发事件也不知道如何处理，现在都是专业保安，能很好地防止意外。 ”

　　对此，居民们也深有体会。“以前，小区里时常有偷盗事件，并且经常有外来人员将车辆乱停放。现在，我们庭院内不允许外来人员进入，没有蓝牙谁也进不来，起码停车不那么闹心了。”居民李先生告诉记者，随便进出的小商贩和推销人员也少了。

　　物业费缴纳不及时部分公共管理掉空里 

　　燕子山小区尝试“半封闭”管理虽然取得了不错效果，但也遇到不少困难。对此，于永锋深有体会。

　　“我们现在遇到的问题主要有两方面，一是居民自身方面的，一个是政府层面的。”于永锋介绍，居民方面自然是物业费缴纳不及时，这需要一年半到两年的时间来缓冲，让他们形成习惯。“很多居民依靠政府已经成为习惯，每个月二三十元的物业费都不愿交，但这还不能强制，只能靠自觉。于永锋说，“我们做的这个事是好事， 政府部门也都认可、支持，但落实到行动上却踢皮球。”

　　于永锋告诉记者，由于燕子山小区现在是半封闭管理， 有很多公共设施并没有转交给物业公司，但原本归相关部门管的事儿，自从引进物业公司以后，没人管理了。“以前我们小区清理化粪池都是免费的，不久前我们打电话让相关部门来帮忙清理，他们不给钱不干，并把活儿都推给了物业，结果物业又来找居委会。”对此，于永锋认为，化粪池这些公共基础设施都是政府统一管理的，并没有交给物业，所以没有道理因为来了物业就得收费。“我们的物业只承担封闭式小区物业的部分功能，仅此而已。”

　　住建部网站今天凌晨发文称，“逐步打开”就是要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”。

　　《中国国家地理》杂志2008年曾指出，像这样的一些超大型封闭小区严重阻碍了交通

　　以下为住建部网站解读 

　　原标题：住建部新闻发言人：正确理解“逐步打开封闭小区和单位大院”

　　在时隔37年之后，去年底中央召开了城市工作会议，习近平总书记、李克强总理发表了重要讲话。今年2月21日，新闻媒体报道了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》）。广大人民群众高度关注这次会议的召开，对《若干意见》也给予了高度评价。

　　这两天，社会各界都在学习讨论《若干意见》。这种学习讨论本身，就是对城市规划建设管理工作的关心和支持，更增加了我们做好工作的力量。

　　讨论中，不少网友对“推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院”发表了看法。归纳网上讨论的意见，有一条是基本一致的，那就是对街区制给予了肯定。同时，一些网友也存有疑虑。

　　我们认为：一是街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法；二是封闭小区和单位大院确实存在问题，主要是它影响了路网的布局，形成了“丁字路”、“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。因此，《若干意见》提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

　　在理解和落实过程中，要注意把握好以下几点：

　　一是要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。

　　二是《若干意见》对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体实施中还要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见。

　　三是要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。

　　住建部希望，要全面准确把握《若干意见》的精神实质，正确理解文件的本意，不要误读。只有全面准确理解文件精神，才能更好地贯彻落实。

　　住建部正在按照党中央、国务院统一部署，认真传达学习中央城市工作会议精神，努力抓好城市规划建设管理工作，让人民生活更美好。

　　莱因小区

　　起底网传最成功开放式小区：多个封闭小区组成 

　　宜宾的“莱茵河畔”小区一夜之间爆红网络，包括人民日报客户端在内的多家媒体还发布了一组该小区的航拍图，它被称作“国内最成功开放式小区”。但成都商报记者现场走访发现，“莱茵河畔”多处设置和普通封闭小区并无两样，其开发公司也称，该楼盘是一个“建筑群落”。另外，宜宾地产业界和规建系统内部人士也称，“莱茵河畔”不算开放式小区。

　　事件缘起 

　　一篇网文让它一夜走红 

　　被称“国内最成功开放式小区”

　　日前，在一篇关于“为何要拆除住宅小区围墙”的公众号推送文章中，作者特别提到了宜宾南岸东区的“莱茵河畔”小区,正是这篇文章让这个小区瞬间走红。

　　作者在文中是这样描述该小区的——

　　“神奇的是，竟然有地产商已经做出了‘开放式社区’，并且成为当地有口皆碑的一道风景线。那个楼盘在四川的宜宾，叫做‘莱茵河畔’。整个楼盘内的道路全部向城市开放，住宅的安全防护体系后退至单元门口。住宅楼单元门直接朝向道路，俨然一副巴黎或纽约街头的景象。

　　楼盘内的道路向城市开放之后，会乱糟糟吗？去过的人通常这样描述：宽敞的步行街干净整洁，临街店铺玻璃窗明亮无占道经营，车辆统一停放在规定地点……”

　　随后，这篇文章迅速在微信朋友圈传播。 宜宾“莱茵河畔”小区也因此迅速走红，引发国内多家媒体关注，并被称为“国内最成功的开放式小区”。

　　记者调查 

　　它是“开放式小区”吗？ 

　　开发商内部并不这样认为 定义为“建筑群落” 

　　但是，在宜宾房地产业界甚至是其开发公司丽雅置地内部，并不认为“莱茵河畔”就是严格意义上的开放式小区。宜宾本土房地产开发商杨先生戏称：“如果莱茵河畔算是开放式小区，宜宾的翠柏商贸城、城中央、万兴现代城、金帝庄园、鼎业兴城等都可以叫开放式小区。”

　　那么，“莱茵河畔”小区究竟是不是开放式小区呢？成都商报记者进行了实地走访调查。“莱茵河畔”所在的位置是原来的宜宾化纤厂。企业外迁后土地没有卖，而是由化纤厂改制后的丝丽雅集团成立了国资控股的宜宾丽雅置地有限责任公司，对原化纤厂厂区土地进行开发，分三期进行建设。

　　该小区的背景资料称：“莱茵河畔项目是宜宾市首个纯欧式风情大盘，位于宜宾市南岸东区，由宜宾丽雅置地有限责任公司开发，总建筑面积83万平方米，总投资约20亿元，计划在4年内分3期开发，项目建成后将是宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾城区地标性建筑群落。”

　　成都商报记者注意到，开发商对莱茵河畔的定义为“建筑群落”。

　　它是什么样的小区？ 

　　由多个封闭独立“子小区”组成 “门禁卡各用各” 

　　成都商报记者实地走访发现，莱茵河畔一期项目共分为银杏花园、翠兰花园、香梅花园、玫瑰花园和雪绒花园，五个小区完全独立，小区之间通过街道相连。道路两边铺面林立，包括银行、百货店、西餐厅、电影院等。而在二、三期项目中，更是分为西湖湾、丽江湾等更大的封闭式小区。所有小区中，都有独立门禁系统、保安系统、花园、道路和消防通道，从这方面来说，“莱茵河畔”与其他大型封闭小区并无本质区别。

　　宜宾规划建筑系统专业人士曾先生表示，之前的城市规划法律法规对开放式小区或封闭式小区并没有明确规定。但企业在项目规划过程中，将小区封闭化是业内潜规则，因此目前宜宾的商品房，基本都是封闭式小区，“没有完全开放的小区”。

　　业主钟女士告诉记者，“莱茵河畔”之前从没宣传过开放式小区的概念，她当初选择此小区主要还是看重其独立小区的封闭和安全。同样住在“莱茵河畔”的颜女士告诉记者，“类似莱茵河畔的小区在成都很多嘛，其实就是因为地势原因或开发时间的先后，被切割成为若干个子小区。事实上，子小区之间都是独立封闭的，小区外的街道两边有铺面，可以行车，很正常。”另外，颜女士告诉记者：“莱茵河畔子小区之间的门禁卡也是不通用的，各是各。”

　　连线对话 

　　“捧红”该小区的网文作者刘德科： 

　　无意神化该小区,但规划上确有可取之处 

　　那么，这个并非严格意义上的开放式小区，又是如何一夜之间被称为“国内最成功开放式小区”的呢？

　　成都商报记者多方查证发现，此说法的最早来源是公众号德科地产频道推送的一篇关于“为何要拆除住宅小区围墙”的网文。昨日下午，成都商报记者联系到网文作者刘德科。据了解，刘德科为财经作家吴晓波旗下微信公众号“德科地产频道”合伙人、资深房地产人。

　　刘德科告诉记者，他没到宜宾“莱茵河畔”考察过，但看过小区的卫星云图和某大型房地产集团考察“莱茵河畔”后形成的报告。该报告认为：“此项目在规划手法上有对开放式街区的大胆尝试，在执行力上也有较高实现度，制造一个有情趣，充满生活与和谐气氛的住区并不容易。仅此，已值得肯定。”

　　对于究竟何为开放式小区，刘德科称，他所理解的所谓开放式，不是说必须所有单元入口都朝马路。“从规划的角度来看，这（莱茵河畔）已经是国内做得相当不错的开放式住宅区了。莱茵河畔能把住宅区内的道路打开，用合理的交通动线有机组织各个单幢楼宇或小组团，这在国外很一般，但目前在中国仍有可取之处。”

　　那为何地产业内部并不认为“莱茵河畔”是开放式小区呢？刘德科表示：“是不是开放式社区，关键要看规划逻辑，而不是看到几个小组团封闭起来，就断定是封闭式小区。这种理念在现实中也会遭遇一些问题，比如小偷。但开放式小区是发展方向，不能因噎废食。”

　　至于为什么会在当初那篇公众号推送的文章中突出强调“莱茵河畔”这个小区，刘德科解释，自己并没有想要神化该小区的意思，“和中国的很多楼盘一样，这个楼盘也有很多问题。但我们提到它，并不是要神化它，仅仅是因为它在一定程度上采用了开放式社区的理念。”