□ 本报记者 申 红 韩伟杰
5月13日,济南市住房维修资金管理中心通报了2014年度资金收支情况,这是济南首次公示住房维修资金管理情况,在全省也尚属首次。
住房维修资金被称为“房屋的养老金”,与每个人都息息相关,维修资金使用难如何破解,结存资金如何保值增值等问题备受社会关注。
支用拨付资金增逾两成
为何仍感使用难
济南市2014年共归集维修资金8.8亿元,支用拨付资金6188万元,同比增长23.4%。其中商品房支用拨付2851万元,同比增长逾7成。“随着房屋逐渐老化,大量共用部位、共用设施设备出现问题,维修需求量在逐渐增大。”济南市住房维修资金管理中心主任张平介绍说。
尽管相比以往,拨付金额大幅增长,维修资金使用难仍是不少人的切身感受。济南市民张先生近来一直在为住房维修资金的事情苦恼,他在明湖路一小区购买的房子房顶漏水,但要使用维修资金,必须经三分之二以上业主同意,“平时和上下楼都不太熟悉,要获得这么多业主同意太难了。”
“房屋维修资金使用难,主要难在无钱可用、有钱不能用以及众口难调。”张平总结说。
据悉,依据政策规定,已售公房维修资金必须先按幢建账后才可使用,但现在仍有部分已售公房维修资金没有按幢建账。前期,济南市住房保障和房产管理局通过媒体喊话、指导建账等措施指导785家单位完成建账,激活维修资金超8亿元,但至今还有200家原产权单位未建立维修资金明细账,资金冻结无法启用。
三分之二以上业主同意,是物权法设定的维修资金使用的基本条件,但业主委员会缺位,就造成了业主决策难,维修资金使用决策效率低。据悉,济南市建立维修资金制度的商品房住宅小区有687个,但其中成立业主委员会的不足10%,尚无一家业主大会自主管理住宅维修资金。业主对申报及施工单位等参与主体的监督作用无法有效发挥,更是增加了维修资金使用的难度。
济南市住房维修资金管理中心工作人员告诉记者,早在2010年,济南就提出了应急维修制度,对消防、电梯等危及房屋使用安全的紧急情况,可以不经过三分之二业主表决的过程。
今年2月,新的《济南市物业管理办法》又扩大了应急维修范围,将外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落等纳入。为了方便业主投票,济南还开发了业主自治平台,可以通过刷身份证、网上投票等方式。“要想维修资金快捷高效使用,就得强化责任,形成维修资金监管、使用的联动机制。”
房屋“养老金”可否扩大增值渠道
根据济南市住房维修资金管理中心公布的数据,截至2014年年底,济南市维修资金结存额为52.87亿元。
住房维修资金是房屋的“养老金”,有人将住房维修资金与社保基金相提,随着近期《关于适当扩大全国社会保障基金投资范围的意见》出台,住房维修资金是否也能扩大投资范围的声音不断出现。
据悉,根据目前的政策,维修资金保值增值的途径是组合存款。济南市维修资金2014年增值收益合计1.47亿元。目前,商品房增值收益已全部分配到业主账户；市直已售公房增值收益全部分配到房改房楼幢账户。“能够让住房维修资金赚钱当然对业主有益,未来也有可能会在政策框架内扩大增值的渠道。”张平表示。
根据济南市维修资金办法,维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应及时续交。截至目前,济南市已有6个售房单位的10个楼维修资金余额不足30%,64个单位的157个楼维修资金余额已不足40%,将面临续交问题。
“住房维修资金并不是取之不竭的。”张平认为,房屋维修资金最重要的目的是保证房屋“应修尽修”,不能单纯追求利用率,“现在不少业主对房屋维修资金存在认识误区,有的不让用,有的要多用。但房屋维修资金并不是花得越快越好,而要保证合理安全的使用。”
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初审编辑：张艳
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