山东省济南中院司法处置彩石山庄项目案件纪实

　　运用法治思维方式化解纠纷的生动实践

　　--山东省济南中院司法处置彩石山庄项目案件纪实

　　2014年11月10日，历下法院现场向首批与三联集团等达成人民调解协议并经法院司法确认的4名购房者发放200余万元执行款。 纪小槌 摄

　　3月9日，最高人民法院就人民法院确保司法公正相关情况召开新闻发布会。发布会上，山东省济南市中级人民法院副院长刘延杰介绍了济南彩石山庄依法处置案的情况，受到媒体高度关注。

　　据介绍，济南彩石山庄依法处置案是一起涉及人数众多、标的额巨大、社会高度关注的“烂尾”楼盘案，背后是2000多户购房户与开发商、银行乃至政府部门长达6年的“博弈”.那么，法院是如何解决这样一起“老大难”案的？近日，记者奔赴济南，进行了实地调查和采访。

　　把握立法精神为司法处置“清障”

　　彩石山庄位于济南市东部，由三联集团开发建设，项目占地约2400亩，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。2006年至2008年，2000多名购房者交付了房屋预售款。按照合同规定，2008年10月彩石山庄交房。

　　然而，2008年9月，三联集团向施工单位发出了暂停施工的通知，自此再没有复工。从此，2000多名购房者走上了漫长的维权之路。通过行政手段解决彩石山庄问题频频受阻后，为了维权，购房群众四处奔波--进京上访，围堵道路，甚至包围济南市委、山东省委和中央巡视组驻地。

　　2014年6月，山东省政府研究解决彩石山庄项目问题，确定了“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的指导思想。

　　2014年7月15日，按照省、市处理三联问题领导小组“整体处置，分步实施，先期启动彩石山庄项目”的工作思路，济南中院成立“处理三联彩石山庄问题领导小组”,确定了本案司法处置的“四项原则”,即“在法律框架内严格依法解决、着重保障民生、兼顾其他债权人利益、开通便民通道提供优质司法服务”.领导小组汇集了济南两级法院多名审判业务精英，由济南中院院长李勇挂帅。

　　解决彩石山庄问题，遇到的第一个难题就是优先受偿权问题。现实是，三联彩石山庄涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权，没有明确的法律和司法解释规定购房群众的购房款及利息可以优先于抵押权人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法得以实现，问题无法得到彻底解决。

　　最终，济南中院从维护群众生存权和发展权的角度，在反复调研论证的基础上，形成了相对于承包人的建设工程价款和抵押权人抵押权而言，购房户的基本债权应优先受偿的意见。

　　“消费者买受人享有优先权，是因为消费者的利益属于生存利益，而银行、建筑商等的利益属于经营利益，生存利益应当优先保护，而经营利益应当退居其次。”济南中院执行三庭副庭长乔绪晓介绍说。

　　优先受偿问题解决后，“谁来当被告”又成为一道难题。

　　原来，当初与购买不同项目房产的群众签订合同的公司比较混乱，有三联集团、三联城建公司、三联经纪公司等多家公司，而土地等财产在三联集团名下，购房群众的合法权益要最终得以实现，依法确定被告成为解决问题的重要环节。

　　“根据有关法律规定，依法将包括三联集团在内的三家公司列为共同被告，从而将问题的解决始终控制在了法律框架之内。”济南中院立案一庭庭长杨芳艳解释说。

　　从方便群众诉讼、合理配置司法资源和快速解决纠纷角度考虑，济南中院依法确定由历下区人民法院负责白领公寓、市中区人民法院负责水晶花园项目的司法处置工作。

　　谁是被告及受理法院的问题解决后，法院迅速启动有关合同性质、效力等案件实体问题审查程序。

　　经过审查，法院依法认定彩石山庄白领公寓和水晶花园项目案件中的房屋买卖协议无效，且双方均有过错：三联集团作为开发商过错较大，除返还房款本金外，还要赔偿购房群众80%的利息损失，购房群众自行承担20%的利息损失。

　　从法律效果看，该意见体现了有过错的双方均承担合同无效的后果，开发商作为主要过错方承担主要损失，购房群众承担较少部分利息损失。从社会效果看，让购房者承担部分损失，平衡了银行等抵押权人的利益，同时可以引导社会公众在购房时理性选择房地产项目。

　　“这样的认定，在以后的人民调解和司法确认工作中得到了进一步印证。”济南中院民一庭庭长赵悦红介绍说。

　　为做足法律功课，做好处置预案，李勇主持召开工作会议十余次，围绕立案、审理、执行、维稳等各环节可能遇到的法律问题，集思广益，深入研究，形成了详尽的司法解决方案；从法律上进行论证并统一调解标准，制订了详细的调解方案。

　　随着一系列法律问题相继得到破解，彩石山庄项目纠纷案件的人民调解和司法确认工作开始大步走进社会公众视野。

　　人民调解与司法确认有机衔接

　　“人民调解和司法确认程序不收取诉讼费，不需要开庭审理，也没有二审和再审程序，时间短、效率高，可以切实减少购房群众的诉累和维权成本。”刘延杰告诉记者，济南中院从群众利益角度考虑，引入多元化纠纷解决机制，运用人民调解和新民事诉讼法规定的司法确认程序进行司法处置。

　　济南市司法局高度重视此案的化解工作，选派37名政治素质高、业务能力强、责任心强的人民调解员分别进驻法院，进行彩石山庄房地产纠纷的人民调解工作。

　　为方便人民调解员开展工作，法院为他们设立了专门的办公室，配备了相关的办公设施。司法确认法官办公室与人民调解员办公室相连，法院从人民调解、立案、司法确认到执行，提供“一条龙服务”.

　　听说彩石山庄的事情启动了司法程序，购买白领公寓的市民李某立即赶往驻历下法院的人民调解办公室一探究竟。专门负责调解彩石山庄案件的调解员王启太接待了他。退休前，王启太是槐荫区人民法院的院长，作为在政法系统从业多年、精通业务的资深法律专家，他对这种政策性、专业性很强的案子颇有研究。

　　在开始接触李某时，不出所料，在赔偿金的问题上产生了分歧，李某当即拍了桌子：“我跟三联集团签了购房协议，他三联集团就应当按协议履行，要么交付房屋，要么退还本金再赔偿50%的违约金，否则免谈！”

　　王启太指着材料解释说，白领公寓五证不全，这样的购房协议并不受法律保护……

　　多年的维权路让李某愤懑、委屈：“白领公寓的五证是否齐全，那是政府的事，和购房者有什么关系？当年三联集团做宣传时信誓旦旦，现在不能交房，反而让我们购房者负担20%的利息损失，这不是欺人太甚吗？！”

　　如果缺少耐心和经验，调解可能就此结束，但王启太早有心理准备。王启太拉住李某，没有多说，只是拿来计算器按照同期贷款利率的80%把具体数额算了出来，然后把利益得失讲给李某，让其冷静下来权衡一番。李某沉默了。

　　王启太的真诚，让李某有些感动。就李某最在意的利息具体数额，王启太仔细算了三遍，告诉他利息近乎达到本金40%以上，比银行存款合适得多。最终，李某在调解书上签下了名字。

　　人民调解员用诚心、耐心，以极大的热忱、巨大的付出，促成了购房户与三联集团等达成人民调解协议，为非诉解决彩石山庄遗留问题奠定了良好基础。

　　“人民调解协议签订后，人民调解员随即指导当事人填写司法确认申请，第二天转法院立案庭。立案后，审判庭第一时间审查调解协议效力，出具司法确认裁定书。”赵悦红介绍说。

　　那些天，负责司法确认工作的历下法院民一庭庭长张海涛、助理审判员邓明明，每天都要接待60名购房者。为了提高效率，张海涛、邓明明把60名购房者分成6批，每批10人，一批接着一批地向他们讲明人民调解和司法确认的有关法律规定、本人需要带什么手续等相关问题。第一天下来，张海涛嗓子就发炎了，但他仍坚持操着嘶哑的嗓音接待当事人。

　　那段日子里，济南中院每天都要对人民调解员调解案件数、司法确认案件数等进展情况进行调度，遇到问题及时沟通解决。在济南中院指导下，历下、市中两家基层法院分类整理好需要协调银行开具单据的凭证，集中统一到银行办理；身在异地无法赶回的购房者，则通过微信、视频等技术手段保存证据；已经去世的购房者，寻求公证手段解决……

　　规范、有序、高效，自2014年9月30日到12月底，涉白领公寓、水晶花园项目案件的人民调解和司法确认工作完成，1700多户购房者与三联集团等达成人民调解协议并经法院司法确认，购房群众没花一分钱诉讼费。如果走诉讼程序，他们需要交纳1430多万元诉讼费用！

　　执行拍卖与调解裁判同步进行

　　2014年10月30日上午10时，国内各大媒体聚焦济南中院第七审判庭，原因是一场关乎2000多户购房者切身利益的拍卖正在进行。这场拍卖，以16.296亿元的成交价顺利拍出。

　　“往常，只有等案件调解或裁判作出后，法院才能进行执行拍卖。由于三联彩石山庄案件的特殊性，我们经过反复论证研究，开创了调解裁判与执行拍卖同步进行的模式。”济南中院执行三庭庭长刘江说。

　　此次司法拍卖的成功，受益的不止是彩石山庄的购房户，还有数百户失地农民。

　　“三联彩石山庄房地产项目久拖不决，既影响了购房户的切身利益，也损害了失地农民的生存权利。”济南中院副院长仲维威告诉记者，为了达成“附加条件拍卖”的规则，在拍卖前就向竞买人释明，后续的所有义务承担，包括失地农民土地征收补偿费，均由买受人在拍卖价款外另行支付。

　　至此，三联集团开始向购房群众清偿债务。购房群众所在地法院按照人民调解、司法确认以及申请执行的顺序，向取得执行依据的购房群众发放执行款。

　　随着执行款的发放，执行局工作变得更加忙碌。一方面，执行法官要积极协调三联集团向买受人移交土地使用权证、建筑工程施工许可证、建筑用地规划许可证等30余份重要文件，协助买受人办理过户；另一方面又要及时协调拍卖款项按时到位，尽快完成购房款发放工作。

　　不到两个月的时间里，济南中院共向购房群众发放执行款项约8.2亿元，目前除个别购房户在国外无法领取款项外，该项工作已全部完成。

　　“在省委、市委坚强领导，上级法院有力指导和政府有关部门的支持配合下，截至2014年底，济南法院已完成了彩石山庄白领公寓、水晶花园项目案件1724户购房者的调解和司法确认工作，共发放执行款8.2亿元。”

　　李勇介绍说：“除个别购房群众本人在国外无法领取款项外，两个项目的司法处置工作已全部完成。涉及彩石山庄其他项目400多购房者，因诉求不同，我们已经制订了处置方案。一旦条件具备，即可受理，当事人的合法权益会依法得到保障。本案的成功化解，体现了走法律途径解决问题的高效、公正，也为今后解决此类案件提供了一个宝贵的范本！”

　　“安居之梦流光溢彩，八年等待心成礁石，彩色的梦已经破碎，石化的心还要重新回归柔软，不再寄希望一个企业的东山再起，‘司法为民’四字，更足以支撑我们的坚强和希望。”今年1月16日，在齐鲁电视台“厚德齐鲁，仁爱力量”公益盛典上，“济南彩石山庄依法处置案”荣获2014年度维权案例，济南中院也获得组委会如是褒奖。