楼盘烂尾6年拖成老大难,司法程序启动8个月获突破性进展
法治之手解开彩石山庄“死结”
□记者 张春晓 贾瑞君 吴允波 报道
本报济南3月19日讯 仅10天,济南烂尾楼盘彩石山庄剩余两个项目约400户购房者,就有超2/3办理了调解手续。今天,得知济南市中级人民法院发布的这一消息,彩石山庄开发商——三联集团董事长张继升长出一口气。
彩石山庄被称为济南最著名的烂尾楼。8年前,颇负盛名的三联集团推出该项目,约2100户购房者共交纳预售款近9亿元。2008年,三联集团旗下三联商社股权被公开拍卖,引发挤兑风潮,集团资金链断裂,楼盘因此烂尾。自此,彩石山庄成了购房者的梦魇。
作为购房者之一,侯冰在调解书上签下名字的一刻如释重负。他每月背负数千元的房贷,停贷又怕留下不良信用记录。一套烂尾房,生生将一些购房者逼成上访户,省信访局督查专员刘东范说,购房户们每周必来上访,还有的数次到省委、省政府“要说法”。
面对“死结”,2014年4月,省委、省政府明确提出,运用法治思维和法治方式,解决彩石山庄问题,保护购房群体的合法权益。省市两级成立了新的领导小组,并将涉法涉诉信访导入司法程序。
省政府法律顾问张巧良说,此案最大难题就是受偿权优先问题——三联集团涉案土地等可供执行的财产层层抵押,享有优先受偿权的是银行等抵押权人,而非购房群众。“这个问题不解决,即便启动司法程序,结果可能就是购房群众‘颗粒无收’,这也是此前法院不予立案的重要原因。”
“法治工作同样需要创新思路和方法。”济南中院民一庭庭长赵悦红说,法院从维护群众生存权和保护弱势群体的角度,经反复论证,提出了购房人的购房款返还请求优先的意见,并向最高人民法院请示,最终获认可和支持,取得法律适用上的突破性进展。
2014年8月1日,彩石山庄项目相关司法程序正式启动,“死结”解开,购房户纷纷从信访局跑到法院。9月30日,先期两个项目进行人民调解和司法确认,两个多月内全部完成,这成为我国涉及人数最多、标的额最大、司法处置时间最短的运用司法确认程序处理的群体性案件。去年12月,这两个项目1724户购房者全部领到法院发放的执行款。剩余两个项目约400户购房者,调解工作目前也进展顺利。
总结此案,省委副书记、省长郭树清说,该案的处理触及到现行法律规定与立法原则、立法精神的矛盾,涉及到如何依法兼顾利益相关各方的诉求,也关系到今后怎样调处类似案件。“简言之,关系到社会各界如何逐步确立法治思维和法治方式。因此,要用好这个案例。”
彩石山庄的前世今生
有的房子已经接近封顶,也废弃在荒草中。(资料片)
项目现场,大量烂尾楼矗立在工地上。(资料片)
□ 本报记者 吴允波 贾瑞君 张春晓
抢购
“可以用一房难求来形容。”购房户杨娟回忆,当时虽然彩石山庄附近已经有很多大盘准备开发,但说起品牌信任度和性价比,大家都觉得彩石山庄项目最划算。
“真是一场噩梦,实在是不堪回首,现在再也不想提它了!”一说起在彩石山庄购房的经历,在一家企业工作的李萍马上情绪激动起来。
2006年8月,李萍接到一个朋友的电话,说三联集团要开发一个超级大盘,叫彩石山庄,价格每平方米2600元左右,朋友问她要不要。
“当时我心里一动。在山东,三联集团可谓人尽皆知,这可是个老牌的大型企业呀。每平方米2600元,价格比周围地段的楼盘便宜不少,和市里好地段每平方米六七千元相比,就更划算了。”李萍心里盘算起来,儿子马上大学毕业,很快面临结婚,急需婚房,而自己家的那点积蓄,在市里买个小房子都很难。如果在彩石山庄买,虽然离市区有20公里路程,但能买个大房子,而且两年后交房不耽误孩子用。于是,李萍三番五次劝说持反对意见的老公,拉着全家人一起去实地考察。
仅仅一周时间,李萍一家就决定购买了。虽然“五证”不全,但性价比没得说。不过,一个困难马上出现在李萍面前:彩石山庄的房子只能由三联集团内部职工认购,对外贵贱不卖。李萍赶忙到处托关系找门路,经过大半个月的努力,终于找到了一个三联集团职工,又是请吃饭又是说好话,好说歹说人家才同意帮忙顶名。最后,李萍一家终于顺利缴纳了30多万元,认购了一套120多平方米的房子。
“三联集团曾经连续十年家电零售业销量全国第一,三联品牌的影响力在济南是巨大的。”今年1月14日,在位于济南市泉城路西首的三联集团总部,记者采访了久未公开露面的三联集团董事长张继升。65岁的张继升思维依然敏捷,不时陷入沉思之中。据他介绍,2006年6月,彩石山庄项目的白领公寓和水晶花园项目开始向内部员工收取权益保证金,集团承诺为职工建房。在房地产市场日益红火的大形势下,尽管这两个项目“五证”不全,很多市民还是通过三联集团内部员工顶名,认购这里的房产。
“可以用一房难求来形容。”购房户杨娟回忆,当时虽然彩石山庄附近已经有很多大盘准备开发,但说起品牌信任度和性价比,大家都觉得彩石山庄项目最划算。于是,她和老伴商量,将市区唯一一套两居室的房子卖掉,到彩石山庄认购了一套120多平方米的房子,准备在此安享晚年。
在媒体工作的王强说,当时,他比较了解济南市的规划,济南向东部发展的趋势很明显。到东部抢购一套房子,将来的升值空间肯定很大。于是,他发挥记者路子广的优势,没费多大周折,就在彩石山庄认购了一套90多平方米的房子。
刚在银行参加工作的杨帆大费周折,找到了购买彩石山庄房子的“内部渠道”。全家人东挪西借凑了34.5万元,全款认购了一套面积为130平方米的房子。“当时是打算作婚房用的。”杨帆说,没想到,8年过去了,房子仍然不见踪影。
三联集团员工认购也十分踊跃,甚至包括张继升本人,也在这里认购了一套房子。有不少人获知这一项目后,因为交不起认购款或者找不到三联集团内部职工顶名,还觉得十分遗憾。
不到两年时间,2000多套房子被认购一空,购房者缴纳预售款近9亿元。即使在当时十分红火的房地产市场形势下,与其他楼盘相比,彩石山庄也算是创下了一个销售奇迹。
烂尾
规模如此巨大的烂尾楼,在济南、山东,乃至全国都不多见。由于时间跨度长、涉及人数众多、涉案标的额巨大、法律关系复杂、矛盾尖锐,彩石山庄被称为“济南最著名烂尾楼”。
和很多“抢到”彩石山庄房子的购房户一样,自从认购之后,李萍就按捺不住激动的心情,三天两头跑去实地查看。
刚开始,看到项目开发建设如火如荼,李萍感觉十分惬意。项目南部依山,北靠经十路,又是一个超级大盘,将来的配套肯定很完善。她想:等儿子在这里结了婚,自己很快就能在这个环境优美的小区里看孙子啦!
去的次数多了,李萍开始感觉不踏实起来。虽然每次去都能看到有人在施工,但项目进度有点慢。她心里琢磨:协议上写着2008年10月交房,可眼下这个进度,怎么可能建好?放不下心的她,多次去项目部、去三联集团问,得到的答复是,不会有问题的,即使延迟交房,也不会拖延太久。
转眼快两年了,儿子谈起了恋爱,也到了谈婚论嫁的年龄。看到有的房子建起了主体,有的房子只打了地基,李萍不知道哪幢房子是自己认购的。房子迟迟没有交付,她只好说服儿子,让小两口再三推迟婚期,全家人都眼巴巴地等房子。2008年9月的一天,再次来到工地时,她最不愿意看到的一幕出现了:三联集团贴出告示,因为资金短缺,项目全部停工。
等等,再等等,大半年后,彩石山庄仍无复工迹象。儿子的婚事怎么能无限期拖延下去?钱都给了彩石山庄了,李萍一家只好四处借款,在市里买了套一居室的小房子,勉强让儿子结了婚。为此,老公埋怨,儿子不理解,让李萍在家里几乎抬不起头了。她自己也感到十分懊恼,当初怎么就像中了邪,非要去那么远的地方买房子呢?
“2008年初,由于种种原因,三联集团旗下上市公司三联商社的股权被公开拍卖,引发挤兑风潮,金融机构只收不贷,三联集团全部资产被法院冻结、查封,导致资金链彻底断裂。”张继升说,此后,三联集团所有的经营项目都被迫停止,种种努力收效甚微,回天乏力。
“五证”不全的白领公寓、水晶花园项目停了下来,“五证”齐全的尚华居、绿松苑项目虽然已经封顶,但也搁置在那里,无法交房。上千亩的大盘,一下子“停摆”了。
规模如此巨大的烂尾楼,在济南、山东,乃至全国都不多见。由于时间跨度长、涉及人数众多、涉案标的额巨大、法律关系复杂、矛盾尖锐,彩石山庄被称为“济南最著名烂尾楼”。
停工的消息在购房户中持续传播和发酵,引起了强烈反应。“大半辈子的积蓄不能就这样打水漂。”李萍和其他购房户们一商量,决定要做点什么。他们找三联集团要说法,甚至跑到张继升家里交涉。有些购房户还到市里、省里甚至北京反映问题。
令购房户和社会各界都没想到的是,这一问题一拖就是6年。看到重新开工无望,也没有解决方案,2000多购房户陆续形成了各种各样的维权小圈子,他们建立了QQ群,甚至各自选出了维权代表,持续不断地用各种方式反映诉求。
对于这些没有多少资源的购房户来说,上访成了最主要的维权路径。随着时间推移,问题迟迟得不到解决,矛盾越积越深,上访人数越来越多,情绪也越来越难以控制。在一次上访过程中,一位60多岁的购房户说到激动处,当场心脏病发作,紧急送往医院救治才得以脱险。
今年1月14日,在接受记者采访时,作为济南市处理彩石山庄项目案件的牵头人,济南市委副书记雷杰用“群访不断”来形容。雷杰说,她牵头处理这一案件4年来,群众几乎每周必访,说起彩石山庄维权案,济南市可谓家喻户晓。
今年1月15日,在省信访局采访时,干了27年信访工作的省信访局督查专员刘东范说:“我从来没有遇到过这么棘手的信访案件。信访人每周末必定来访,而且情绪激烈,十分执着。”
购房户们越来越愤怒,作为合同相对方的三联集团,也感觉压力越来越大。在接受采访的一个多小时里,张继升抽了8支烟。他说,三联集团提出了一些解决方案,但因种种原因始终没有突破。“一方面,企业停摆,损失巨大；另一方面,房子是老百姓最大的生活资料,看到购房户的权益无法维护,作为企业主要负责人,我心里也很着急。”谈起这几年,张继升自称压力很大,头发都白了。
“几年维权下来,我逐渐感到绝望了,经常提醒自己,不再去想彩石山庄的房子。”李萍说,刚开始,她积极和其他购房户一起去维权,但每次得到的答复都一样:由于案件涉及人数太多,事实和法律的障碍无法逾越,三联集团无力还款,目前还没有找到合适的解决方案。“如果每次得到的结果都是一样,你就会慢慢丧失希望,变得麻木。当再次提起时,你会觉得愤怒,情绪难以控制。”
当初,老公是不同意买彩石山庄的房子的,一提起这个房子,老公就会和李萍吵上一架,一直和睦的老两口,因为此事不知吵了多少次架,最后甚至闹到了要离婚的地步。
转机
“一定要打破群体性纠纷的‘魔咒’,走依法行政的路子。”省市领导小组认为,问题的最终解决,还是要运用法治思维,通过司法途径解决。
从牵动全城的明星项目,到无人问津的烂尾大盘,彩石山庄成为三联集团难以承受的重负,成为2000多购房户的梦魇。
事实和法律的重重障碍,如同一道道难以逾越的天堑,阻碍着问题的解决:一是三联集团涉案资产价值远远不足以抵偿债务,即使拍卖涉案资产,也面临巨大资金缺口；二是三联集团涉案土地等可供执行的资产被层层抵押给银行,抵押权人享有优先受偿权,没有明确的法律和司法解释规定购房户可以优先于抵押权人受偿。这一现实的最残酷之处在于,司法解决的最终结果可能是购房户的利益无法得到保障,甚至颗粒无收。
“我们查了大量资料,和其他省份进行了充分沟通,发现国内没有类似的企业破产案例,没有任何经验可供借鉴。”省政府法制办应诉调解处处长余俊谦说,此案之所以棘手,有六大因素:时间跨度达8年,涉及人数数千人,涉及金额数十亿,房地产开发企业资不抵债无米下锅,法律障碍难逾越,矛盾尖锐复杂。
当时,购房户户均支付购房款48万元,这在8年前可不是个小数目。迟迟没有解决方案,眼看着一笔巨款“打水漂”,购房群众情绪越来越激烈。
群体性事件,长期以来形成一个典型的解决“套路”:群众没有办法了,就集体上访,频率越来越高,烈度一次比一次强；看到影响社会秩序和正常工作了,党委、政府出面,不自觉地成为对立面或当事方；党委、政府强力协调相关部门,最后给群众解决了问题。然而,在彩石山庄案件中,这一典型解决“套路”却无法演进:涉及人数太多,矛盾太激烈,各方利益并非一个简单的方案能够平衡。
2012年,省市两级政府就成立了省市彩石山庄项目案件处置领导小组。省市领导小组多次召开专题会议,研究如何妥善解决这一涉及购房户、银行、供货商、建筑商、失地农民、三联集团的群体性纠纷。领导小组反复研究,制定过多个解决方案,但由于方案走不下去,不能彻底解决问题,只能推倒重来。在这痛苦的几年里,尽管案件处置陷于停滞,但各方的努力,却为案件的最终解决一点一滴地积累着经验和共识,等待着条件成熟的时刻。
“一定要打破群体性纠纷的‘魔咒’,走依法行政的路子。”省市领导小组认为,走老路不仅解决不了问题,也与依法行政的治国方略相违背。问题的最终解决,还是要运用法治思维,通过司法途径解决。
2014年4月,省委副书记、省长郭树清亲自召集有关部门、法律专家等进行专题研讨,之后又召开了多次专题会议研究相关问题。在省委、省政府的领导下,由省市领导小组直接指挥,审计、财税、司法、宣传等6个工作小组相继成立。经过再三论证,省市领导小组确定了整体处置、分步实施的方案,即通过司法途径先解决购房户优先受偿问题,先保护众多购房户的权益。
6个工作小组积极作为,各部门各司其职,上下联动,彻底摸清了三联集团的家底,为司法解决铺平了道路,具体的司法调解方案逐渐酝酿成熟。
“什么?走司法程序?那还不是把我们踢到法院不管了?三联集团哪有钱还我们?”2014年8月初,济南市领导小组召集购房户代表开会,李萍一听这个方案,当时就火冒三丈。与会的购房户代表纷纷表示,不同意走司法途径,要求政府来解决问题。
面对购房户的不买账,省市领导小组在此后的多次协调会中,每次都邀请购房户代表、法官、律师、记者等各界人士参加,逐一听取购房户代表的意见。当看到政府敢于担当,明白通过司法途径可以优先受偿后,一些购房户代表逐渐转变了态度。
多赢
这个烂尾大盘的前世今生,本身就像一场噩梦,牵动着无数人的心。好在,法治思维为解决这一惊心动魄的群体性纠纷提供了最好的理念,司法渠道最终打开了彻底解决纠纷的大门。
购房户取得了优先受偿权,是否意味着权利能够得到全面保护?
济南市中级人民法院也成立了彩石山庄项目案件领导小组,经过多次论证,法官认为,白领公寓、水晶花园的购房户明知涉案项目“五证”不全,仍然积极认购,自身也有责任。而且,根据法律规定,这一类购房合同是无效合同,购房户和三联集团应各自承担应付的过错责任。而尚华居、绿松苑“五证”俱全,当时是通过网签购买的,属有效合同,购房户没有过错,解决方案与前两个项目完全不同。
“经过多次讨论,最终确定三联集团除返还房款本金外,还要赔偿购房户80%的利息损失,购房户自行承担20%的利息损失。”济南中院民一庭庭长赵悦红告诉记者,在首先启动的白领公寓、水晶花园项目调解方案中,法院依法确定合同双方当事人的责任,努力做到不枉不纵。
调解方案发到购房户手中时,大家心里五味杂陈。李萍和几个购房户聚在一起讨论起来,大家意见也有分歧。“钱没有打水漂,就当放贷款了吧。”“当时的30万能买套大房子,现在退给40万,也就能买一室,太亏了呀!”“拖了6年多了,目前看也的确没有更好的解决办法了。”大家七嘴八舌,议论纷纷,各有心思。
“2014年9月30日是调解的第一天,当天只成功调解了三户。”参与此案调解的济南市历下区人民调解员曲新华说,刚开始,购房户有些抵触。经过反复解释方案的合法性、合理性和现实性,越来越多的购房户接受了调解协议,以后每天都能调解几十户,到2014年12月初,白领公寓、水晶花园项目调解工作全部结束,历下区调解了970户。
购房合同双方签订调解协议后,再经司法确认,调解协议就有了强制执行的效力。这样就省去了起诉、一审、二审等诸多环节,购房户不用缴纳诉讼费,也节约了时间。据了解,仅诉讼费一项,就为购房户省去了1430万元。
看到越来越多的购房户接受了调解方案,济南中院一鼓作气,于2014年10月30日依法拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物,拍得16.296亿元。2014年11月10日,济南中院又召开新闻发布会,开始发放执行款。
李萍是最早拿到执行款的人之一。拿回了40多万的购房款和利息,想想6年来几十次的维权经历,种种心酸涌上心头,眼泪像断线的珠子,不由自主地流了下来。她感到如释重负,身心得到了一种空前的解脱:“终于拿到钱了,维权终于有了结果。从此算彻底翻篇了,再也不用想彩石山庄的房子了,以后再也不用因此和老公吵架了。”
据了解,截至2014年12月5日,白领公寓、水晶花园项目共1724名购房户陆续和三联集团达成调解协议并经司法确认,8.2亿元执行款发放完毕。
“涉及2000多户、持续6年的纠纷,在司法程序启动后的8个月里就解决了1724户,这一速度超出省市领导小组的预料。”省领导小组一位负责人说,第一阶段工作进展顺利,为实施整体处置方案打下了基础,也为下一步工作提供了范本。
今年3月6日,济南中院召开新闻发布会透露,尚华居、绿松苑项目的购房者,有的要求解除合同、退款赔偿,有的要求建房,无法一揽子解决。借鉴前期的工作经验,自3月9日开始,先期调解要求解除合同、退款赔偿的纠纷。目前,由于尚无开发商接盘,暂不调解要求建房的纠纷,待新的开发商确定后随即展开调解。也就是说,这两个项目也将通过司法确认的渠道妥善解决。
作为这一群体性购房纠纷的另一方,三联集团也认为这是最好的解决方案。张继升说:“现在的处理方案比无序处理强多了,各方权益都能得到保护,对三联也是公平的。如果无序处理,抵押权人强制拍卖土地,必然使土地贬值,购房户权益受损,这是谁都不愿意看到的结果。”
“整体处置的结果将决定三联集团何去何从。希望三联能浴火重生,届时,再邀请你们来采访。”采访结束时,已经六七年没有主动接受记者采访的张继升不但发出邀请,还将记者送出门外。
日前,记者再次来到引起巨大波澜的彩石山庄。一大批已封顶的房子矗立在荒草丛生的土地上,附近彩石一村的徐大哥正在放羊。这个烂尾大盘的前世今生,本身就像一场噩梦,牵动着无数人的心。好在,法治思维为解决这一惊心动魄的群体性纠纷提供了最好的理念,司法渠道最终打开了彻底解决纠纷的大门。(文中购房户为化名)
彩石山庄案件处理进程
2006年 6月
彩石山庄的白领公寓、水晶花园项目开始向内部员工收取权益保证金,两个项目“五证”不全,但仍有大批公众通过三联职工顶名认购。
2007年 到2008年
彩石山庄的尚华居、绿松苑项目通过签订正式商品房预售合同对外销售,两个项目均“五证”齐全。
2008年 9月
三联集团向施工单位发出暂停施工通知,自此再没有复工。
2010年 9月13日
三联集团针对省信访局督办函和群众咨询作出答复,称资金链断裂,已无力建房、无钱退款。
2012年 5月18日
省委省政府、济南市委市政府成立领导小组,研究彩石山庄项目案件解决方案。
2014年 4月
省市两级领导小组重新商讨处置方案,初步确定了走司法程序的思路,成立了金融、审计等6个工作小组,并陆续开展工作。
2014年 6月17日
省市领导小组召开会议,邀请购房户、司法人员、律师等参加,商讨具体的处置方案。
2014年 7月29日
省市领导小组再次召开会议,邀请购房户、司法人员、律师、媒体记者等参加,商讨具体处置方案。
2014年 8月1日
省市领导小组正式对外公布,济南“彩石山庄项目案件”启动司法程序。
2014年 9月30日
启动人民调解程序,购房户和三联集团陆续签订调解协议。签订调解协议后进行司法确认,累计为购房户节省诉讼费1430万元。
2014年 10月30日
法院拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物,拍得16.296亿元。
2014年 11月10日
根据调解协议,法院给首批购房户发放执行款。当天,4名购房户喜领退还的购房款本息。
2014年 12月5日
白领公寓、水晶花园项目共1724名购房户陆续和三联集团达成调解协议并经司法确认,8.2亿元执行款发放完毕。
2015年 3月9日起
“五证”俱全的尚华居、绿松苑项目购房者,凡要求解除合同、退款赔偿的,可以到历城区人民调解组织办理申请人民调解,走司法程序。由于没有房产开发商接盘,暂不调解要求建房的纠纷。
彩石山庄处置启示录
2014年11月10日,购房户杨某第一个领到了彩石山庄项目案件执行款。(资料图)
拖了6年未能解决的房地产项目纠纷案,何以在8个月内取得阶段性突破?彩石山庄房地产项目问题处置工作中,有哪些难点和创新?在依法行政的今天,深入剖析这一案例,可为人们带来怎样的启示?近期,本报记者围绕以上问题展开了深入采访。
启示一:彩石山庄房地产项目的处置,是一个运用法治思维和法治方式化解矛盾的经典案例。它生动地昭示:今后再处理类似群体性案件,首先应想到运用法治思维和法治方式解决问题、破解困局,而不再是由党委政府“大包大揽”,更不能靠简单的行政命令去干预。
彩石山庄房地产项目案件,始自2008年9月三联集团对项目发出暂停施工通知。此后,2000多名购房户开始了漫漫维权路。很多济南当地人可能对彩石山庄这个楼盘并不熟悉,但对彩石山庄引发的纠纷却略知一二。
2014年4月至12月,8个月内,彩石山庄白领公寓与水晶花园项目案件共计1724户购房群众与三联集团等达成人民调解协议并经法院司法确认,该项目处置工作取得了阶段性进展。今年3月9日,彩石山庄尚华居与绿松苑项目人民调解工作正式启动。彩石山庄尚华居与绿松苑项目的购房者与三联集团签订的商品房买卖合同,合法有效。鉴于要求解除合同、退款赔偿的购房者解决纠纷的心情较为急迫,为了尽早实现此类购房者的合法权利,根据省市领导小组的意见,先期调解要求解除合同、退款赔偿的纠纷,暂不调解要求建房的纠纷,待新的开发商确定后随即调解。
济南市委副书记雷杰认为,彩石山庄项目问题之所以能取得阶段性进展,一个重要的原因是,省、市两级党委和政府确立了运用法治思维和法治方式解决问题的思路,改变了过去单纯依靠行政命令干预的做法。
2014年4月,山东省委、省政府提出“按照法治思维,在法律框架内予以解决”的总体解决思路。这与半年后召开的十八届四中全会专题讨论依法治国的主题不谋而合。
作为省政府法律顾问,康桥律师事务所主任张巧良见证了彩石山庄白领公寓和水晶花园两个项目问题得以解决的全过程。
“过去条件不成熟,现在条件成熟了,所谓条件成熟就是依法治国理念的推行,最为重要的是省市政府法治思维的确立。”张巧良认为,过去规模如此大的群体性纠纷案件,往往单纯靠政府行政手段去干预,最终由政府来收拾“烂摊子”。这次彩石山庄房地产项目案件得以阶段性解决的一个重要启示就是,今后再处理此类事件,最先想到的应是法治思维和法治方式解决问题,而不再是靠简单的行政干预。
启示二:运用法治思维和法治方式解决问题,并不只是“把菜装进筐里”,同样需要做大量的开创性探索。创新司法程序运用、创新法律适用、创新司法工作方式,成为破解彩石山庄房地产项目案件困局的关键环节,这说明政府不仅要勇于担当,还要有足够的“法治智慧”和依法办事的能力。
解决这起涉及人数众多、时间久远、案情复杂的纠纷案件,注定是一块难啃的“硬骨头”。三联集团到底欠多少钱?三联集团还有多少家底?处置工作开始后会面临哪些风险?在法治框架内解决这一持续了多年的“老大难”,这些问题必须提前摸清。
济南市各部门开始了艰难的前期准备工作。在“按照法治思维,在法律框架内予以解决”总思路下,济南市提出了“整体处置、分步实施,先期启动彩石山庄项目”的总解决方案。
把一个旷日持久的涉法涉诉信访案件纳入法治轨道解决,这是很多人想不到的。记者了解到,最初不仅购房群众不相信,很多司法工作者也持怀疑态度,因为走法律渠道,并不是“把菜装进筐里”这么简单,将面临很多不可逾越的难题。
最大难题就是受偿权优先问题。济南市中级人民法院民一庭庭长赵悦红介绍,三联彩石山庄房地产项目涉案土地等可供执行的资产被抵押和层层查封,抵押权人享有优先受偿权,没有明确的法律和司法解释规定购房群众的购房款及利息可以优先于抵押权人进行受偿,这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益根本无法得以保障,问题无法得到彻底解决。“很多人认为应从维护群众的利益出发,直接让购房群众优先受偿,意愿无疑是好的,但从现有法律规定上来看,此路走不通。”同时,金融机构虽然名义上持有抵押权可以优先受偿,但拖了多年,也迟迟无法行使权利。案件就这样僵持在原地,形成“死结”。
面对这个关键的法律难题,省市处置彩石山庄项目领导小组决定迎难而上,多角度、创造性地开展工作。一方面,工作组开始与彩石项目债权金融机构进行逐一沟通和协商,并召开彩石项目债权金融机构的座谈会,在法律的基础上说明情况,讲清利害,终于得到了金融机构的信任和谅解,使他们同意在一定条件下将购房群众的基本利益保障置于优先顺序。另一方面,法院系统在省市处置领导小组的支持下,从维护群众生存权和保护弱势群体的角度,经反复论证提出了购房人的购房款返还请求优先于承包人的建设工程款优先权和抵押权人抵押权的意见。由济南市中级人民法院形成报告,经由山东省高级人民法院,向最高人民法院请示。经过积极充分的汇报沟通,该意见最终得到了最高法的认可和支持,取得了法律适用上的突破性进展,为依法解决三联彩石山庄房地产项目问题扫清了法律障碍。济南市中级人民法院有关方面表示,这一做法填补了关于建设工程价款优先受偿权问题的司法解释在适用方面的空白,为解决同类问题树立了新的法律适用先例。
除了核心的司法适用问题之外,案件处置的每一步都不容易。彩石山庄房地产项目案件不同于普通案件,当时三联集团可供执行的财产仅有部分土地使用权及地上建筑物,而土地等财产能否尽早变现制约着决策方向和案件的整体进展。如果等到案件调解或裁判等执行依据作出后再执行拍卖,将可能影响司法处置工作顺利进行。为此,济南市中级人民法院分析论证了开展执行拍卖工作的法律依据和可能出现的各方面问题,作出调解裁判与执行拍卖工作同步进行的决定,省市领导小组同意后即着手开展执行拍卖的准备工作,并在实践中探索创新了“附条件拍卖”方式。在济南市政府的积极推动下,最终白领公寓和水晶花园项目涉案土地拍卖成交额16.296亿元,为案件的顺利解决提供了资金保障,加快了司法处置进度,成为提前顺利解决白领公寓和水晶花园项目案件的重要因素。
“立法总是落后司法实践,而且立法之时往往关注的是一对一纠纷的解决,这导致在疑难案件尤其是群体性事件中,法院需要在法律框架内对法律进行创新性解释和适用。”山东大学法学院教授耿利航认为,这起案件的处置说明,法院以后在办理相似案件中要依法办事,不能因害怕群众闹访、缠防甚至冲击政府的顾虑而放弃法律不讲法律,或拖而不决或做和事佬、抹稀泥,依法办事具无可争辩的正确性和合理性,本身对群众接受处置方案有巨大的说服力和教育力。同样,政府如果脱开法律办事,最终逃避不了群众的怀疑和责问,不仅损害了法律的威严,最后往往好心办坏事。
针对不同阶段出现的不同难题,省市领导小组及相关部门攻坚克难,依法办事,创新司法程序运用、创新法律适用、创新司法工作方式,将问题的解决始终控制在法律框架内,为三联彩石山庄项目问题的阶段性处置提供了保障,这是破解彩石山庄房地产项目困局的关键环节,也说明政府不仅要勇于担当,还要有足够的执政智慧和执政水平。
启示三:依法破解“老大难”、治理“烂摊子”,不单单是司法部门的事情。事实上,仅靠司法部门“单打独斗”往往于事无补。运用法治思维和法治方式解决问题,是一项系统工程,需要各有关部门通力合作,也需要引导利益相关各方顾全大局,甚至作出必要的退让,才能实现共赢。
“彩石山庄房地产项目案件取得阶段性进展,是省领导重视,省、市领导小组和党政各部门、司法各单位相互支持、协同作战的结果,离开任何一方的努力,都不可能取得今天的成果。”省政府副秘书长李娥说。
65岁的曲新华是济南市历下区调解协会调解员,去年她参与了彩石山庄白领公寓项目中971户购房群众的调解工作。1月19日,她深有感触地告诉记者:“化解重大群体性纠纷,如何引导群众依法维权是关键。但是不管通过何种方式引导,都需要政府各相关部门的通力合作。”彩石山庄项目纠纷调解案中,济南市司法局同法院积极配合,联合为本案量身定制了相关工作要求及流程,主动接受法官的业务指导,保证了调解工作的顺利进行。达成调解协议,法院裁定实施同步跟进,有效地提高了工作效率。
曲新华看到的部门间合作只是整个案件处置过程中的一部分。济南市委副书记雷杰介绍,运用法治思维和法治方式解决问题是一项系统工程,需要通盘考虑,需要相关各方通力合作。为兼顾利益各方诉求,在省市领导小组的指挥和推动下,济南市中级人民法院、市委政法委、维稳办和市政府及全市财政、土地、税务等部门在项目土地拍卖、房款筹集、群众信访等一系列问题上,各负其责,积极配合,特别是在依法协调各方利益,筹措解决问题的资金方面,付出了艰辛的努力,畅通了群众合法表达诉求的渠道,有效引导了群众依法维权,用法律保护各方合法权益,最终实现实体正义和程序正义的统一,法律效果和社会效果的统一。
对政府内部来说是相互合作,做好操盘手,对群众、企业、银行等不同利益群体来说,则是相互间的妥协和让步。在张巧良看来,购房群众降低了期望,必要时作了一些让步,这对案件的处置很重要。“如果群众不让步,纠缠于利息等因素,案件处置就会陷入僵局。如果银行、施工单位等其他各方过分强调自己的利益,问题的解决也会变得遥遥无期。”以彩石项目的利息分担为例,赵悦红介绍,依法确定调解和司法确认意见后,认定白领公寓和水晶花园项目案件中的房屋买卖协议无效,且双方均有过错,三联作为开发商过错较大,三联除返还房款本金外,还要赔偿购房群众按年贷款利率60%计算的利息损失,并同意在限定期内早签协议的群众可多获得20%的利息款项,其余的利息损失(40%-20%)则由群众自行承担。“从法律效果看,该意见体现了让有过错的双方均承担合同无效的后果,开发商作为主要过错方承担主要损失,购房群众承担较少部分利息损失。从社会效果看,让购房者承担部分损失,平衡了银行等抵押权人的利益,同时可以引导社会公众在购房时理性选择房地产项目。”记者了解到,整个处置工作过程中,购房群众和社会公众对此均表示认可和接受。
张巧良表示,纵观整个事件的处理,值得肯定和欣慰的是,各方都抱着比较务实的态度,共同面对问题和困难,无论是购房户,还是银行等债权人,都相互妥协,相互让步,在政府的主导下,通过法律的手段实现了共赢。“说是共赢,一是解决了老百姓的问题,二是消除了一个重大社会不稳定因素,三是彰显了政府的公信力。”
启示四:在法治框架内解决问题,离不开依法处置,离不开公开透明的解决办法,处理过程需要政府及时与群众沟通对话,需要群众参与其中,阳光运作,公开进行,以公开促公平。
在启动司法程序解决三联彩石山庄房地产项目纠纷问题时,购房群众普遍对司法能否解决问题产生疑问。的确,拖了这么久的纠纷,政府都管不了,法院还能解决吗?
省政府法制办主任孟富强介绍,处置三联彩石山庄房地产项目案件过程中,一个重要的创新方式是依法处置和信息公开,“为什么要在法律框架内解决?处置程序有哪些?下一步该怎么走?这些问题都及时向购房群众通报,逐步打消群众疑虑,引导群众走依法维权的道路。”
“让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”,这是党对人民群众的庄严承诺。实现公平正义,就要在法治框架内解决问题,这离不开依法处置,更离不开公开透明的办事程序。其间,省市两级有关部门和购房群众建立了及时沟通机制,通过座谈等形式开展对话,及时告知工作进展及下步打算。
“政府部门有关人员与购房户代表对话,传播范围有限,通过新闻媒体可以实现一对多的传播,而且更有公信力。”省政府副秘书长李娥介绍,司法程序正式启动后,省领导小组立即邀请包括本报在内的省内主流媒体在第一时间对此进行了深入报道,网络媒体纷纷跟进转载,及时向购房户传递关键信息,引起较好反响。
济南市中院制作了《涉“彩石山庄项目”诉讼有关问题的告知书》,公开解答了购房群众关于管辖法院、诉讼交费、调解与诉讼、执行拍卖等一系列问题,得到了大多数购房群众的理解和支持。确定人民调解和司法确认标准后,又通过人民调解员和法官向购房群众及时公开,打消了他们的顾虑和观望情绪,有效推动了调解和司法确认工作的快速开展。
处置工作开始后,针对购房群众的疑虑较多的时间节点,济南市中级人民法院及时召开两次新闻通报会,向社会公众宣讲相关政策和法律法规,解答群众疑问,通过媒体传播后,引发了社会高度关注,进而推动了司法程序的平稳高效开展。
公开促进公平,公开确保公正。三联彩石山庄房地产项目案件处置过程中,自始至终采取了信息公开,群众高度参与处置全过程,确保了案件的有序、有度、顺利推进。在信息公开的过程中,省市各级各部门充分运用法治思维、法治方式开展工作等信息也得以向公众披露,广大群众受到一次深刻的法治教育,充分发挥了信息公开促进依法办事、引领社会风尚的良好作用,也进一步提升政府的公信力。
启示五:法无授权不可为,政府官员应适应依法行政新常态,积极增强法治观念。只有带头学习法律、遵守法律,严格依照法定权限和程序行使权力、履行职责,才能更好地依法行政。
2014年下半年,也就是处置三联彩石山庄房地产项目案件期间,在一次省政府党组会议上,作为省政府法律顾问的张巧良被邀请参会并发言。省政府党组会议邀请律师参加,这在我省历史上还是第一次。
长期和群众打交道的过程中,张巧良和同事感觉到,现在群众的法治意识在不断增强,有些群众的法治意识甚至要强于一些官员的法治意识。“现在一个较为明显矛盾,是人民群众日益增长的法治意识,与我们一些政府官员相对低的法治思维和法治方式间的矛盾。新的行政诉讼法修改后,政府官员面临的行政诉讼会很多。”张巧良说,今后政府官员在行政过程当中,一旦出现违规的地方,乃至于瑕疵,都有可能引发诉讼,甚至被追责。十八大以来,尤其是十八届三中、四中全会后,依法行政成为各级政府新常态。“法无授权不可为”,各级政府工作人员只有顺应潮流,增强法治观念,带头学习法律、遵守法律,严格依照法定权限和程序行使权力、履行职责,才能更好地依法行政。
山东财经大学法学院副院长赵信会说,当前我国正处于社会转型期和矛盾凸显期,无论是深化改革、推动发展,还是化解矛盾、维护稳定,都亟需各级政府培养法治思维和提升运用法治方式的能力。
“法治思维就是按照法律的逻辑,以法为据、以法为绳,去思考、分析、解决问题的思考模式。”赵信会认为,无论对政府机关、企业还是普通民众来说,首先是要尊法敬法,知法懂法,然后守法用法,但这个过程不会一蹴而就。当前重要的是,各级政府,尤其是领导干部要对法律心存敬畏,带头尊法敬法,只要领导干部带头,很多事情就好办。现在一些领导干部对法律没有敬畏,导致老百姓只相信权力不相信法律。
而在张巧良看来,依法行政其实是降低了官员的从政风险。“过去,有的官员一拍桌子往往就能确定一件事,很有一种英雄主义气概,觉得这是为了国家的利益,为了集体的利益,这种作风一定要转变。对政府官员来说,依法依规是最基本的要求,也是对自身重要的保护。”
启示六:彩石山庄房地产项目案件的阶段性解决是一堂生动的依法行政实践课,不仅对政府,对企业和普通群众而言,都具有深刻的意义。
过去,一件积压多年的老大难信访案件解决后,群众最直接的反应通常是感谢政府为民办了件大好事。然而,彩石山庄房地产项目案件的阶段性解决,其意义并不在于政府是否为民办了件难事实事好事,而是一堂值得全省上下学习思考的法治实践课,给政府各级干部、企业、群众和社会各界都带来了诸多值得深思的地方。
三联从这起案件中收获颇多。三联曾是山东、乃至全国知名企业,却在房地产最辉煌的时期被房地产拖垮了,这让很多人都始料不及。三联集团董事长张继升感慨地说,这起案件的顺利解决,让三联学会了相信法律、遵照法治精神和理念来解决有关问题。依法有序地解决问题比起无序地解决问题成本减少,而且可以使更少的群体受到伤害。“我们也希望,其他类似的案件也能按照这个方式来解决。”
其实,彩石山庄房地产项目案件的阶段性处理结果,不仅对他企业具有重要意义,对普通群众来说,也有诸多值得深思的地方。
36岁的李凯(化名)是省直某机关职工,2007年他花30多万元在彩石山庄白领公寓内购买了一套90多平米的房子,交上钱后就再无音讯。这些年来,他也多次去政府上访维权,但一直没有解决。接受调解后,很快李凯就领到了预交的购房款和80%利息。对于自己要承担20%的利息损失,李凯还是坦然接受了这一现实。他认为,市场经济是有风险的,有风险就应当承担,“当初明知道这个房子五证不全,但是也没想那么多。现在看来,不管企业如何宣传,还是要看是否合法,相信法律是第一位的。”
启示七:打破“信访不信法”的怪圈,三联彩石山庄项目取得阶段性进展,为人们提供了解决此类群体性纠纷案件的可复制经验。
三联彩石山庄项目取得阶段性进展,让人看到了解决此类群体性纠纷案件的可复制经验。其实,对这起案件处置工作的总结和借鉴已经开始。
省信访局信访督查专员刘东范介绍,自从2010年9月一直到2014年六七月份,部分购房群众持续到省信访局反映诉求,对此省委、省政府一直高度重视,多位省领导直接过问,济南市、省有关部门和省信访局都做了大量艰苦细致的工作。前期一直试图通过信访渠道以行政协调的方式进行,但始终没有获得理想效果。刘东范说,此次解决三联彩石山庄信访问题的路子是对的,给政府和群众带来很多启示,也为下一步的信访工作带来诸多思考。
“首先应改变的是惯性思维,要学会用法治思维和法治方式解决问题。”刘东范认为,改变惯性思维包括两个方面,对国家机关和工作人员来讲,要认真落实依法治国精神,深入推进依法行政,加快建设法治政府。行政机关要坚持法定职责必须为、法无授权不可无,工作人员要履职尽责,严格依法按政策办事。对人民群众来讲,也要树立遇事找法、解决问题靠法的思想,不能什么事情都找政府,实践证明,信访不信法是走不通的。刘东范说,具体到信访工作,应理顺信访部门和职能部门、司法机关的关系,坚持有所为有所不为,真正做到不越位、不错位、不缺位,“当前要贯彻诉访分离原则,推动信访工作职责回归本位。落实依法逐级走访的办法,引导群众理性有序地反映诉求。”
3月9日,彩石山庄尚华居与绿松苑项目人民调解工作正式启动。三联彩石山庄房地产项目案件取得阶段性成果,让济南市看到了解决依法处置此类问题的希望。雷杰告诉记者,济南市目前正对这起案件认真总结,以期找出规律,应用在今后此类事件的处置中。“利用法治思维和法治方式依法处置,并不是政府不管了,不是把矛盾直接推给法院,其间攻坚克难的地方还是需要政府主导去做。”
初审编辑：魏鹏
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