成交偏冷刚需旺盛 山东楼市10年内难现“拐点”

　　编者按：中国楼市到拐点了吗？整个市场将要向上还是向下发展？政府会不会、应不应该出手救市……最近，针对中国楼市现状各种言论、观点、表态层出不穷，有的甚至是截然相反针锋相对。回归山东，今年以来整个楼市观望情绪也浓厚起来，零首付、特价房、送面积、送装修……开发商使出浑身解数聚拢人气。不过一手房的成交量依然处于下滑态势。山东商报圆桌论坛特邀多位驻济房企的老总和部分知名专家学者，就楼市走向、房价、拐点、是否会取消限购、政府该如何救市等话题展开讨论。记者张冠超
　　投机性需求被挤压
　　虽然部分受访者承认从成交量数据看确有偏冷趋势，但几乎所有受访者都表示山东楼市总体平稳，理由是刚需依旧旺盛，而楼市库存量仍处于合理区间，区划周期较短。但是也有受访者认为三四线城市已出现供大于求，地产商资金链出现压力。
　　方文青：可以说目前商品房市场中基本以刚性需求为主，改善性需求和投资性需求为辅，投机性需求基本已经被挤压完毕。济南、青岛等二线城市由于经济的发达度和资源的集中性较好，房市依然平稳；三四线城市由于各自的房地产发展轨迹相差较大，部分出现供过于求的情况。
　　郭松海：山东楼市确实存在地域差异，济南、青岛市场需求非常旺盛，供应量也很大，只是房价过高无法让低收入者满足购房需求。我前阵子去一个三线城市调研，就觉得那边楼市情况不太好，虽然房价不算高，但由于产业调整比较慢，城市对人口的吸引力不强，市场仍旧供大于求，一些小房地产商面临资金压力。
　　张岷：山东楼市除了前几年青岛波动比较大外，其他地区都不温不火，目前的状况也算正常。青岛市是旅游城市，投资性需求占比要高于济南，相比烟台、威海、日照来讲，青岛的投资前景更好，而济南的刚需比例更大，这与城市每年的毕业生数量和适婚人群数量成正比，所以相对平稳。
　　郑洪山：个人感觉是偏冷的。从数据上看，今年4月，济南市商品住宅共成交3733套，环比下降32.87%，成交面积为44.64万㎡，环比下降27.37%，这个比例是不小的。虽然还没有看到5月份的统计数据，但我预计相比4月份更不乐观。但是，这并不意味着市场供求关系发生了变化，我们粗略估算了一下，目前济南市的商品住宅存量大概有200万平方左右，去化时间在4个月以内，这和国内其他城市相比是非常健康的。
　　杨斌：今年不光山东市场，就全国市场来看都整体偏冷，但这种偏冷是周期性的、暂时型的，市场正处在正常的下降周期。随着价格的进一步下探到位，市场成交量又会上升，毕竟刚需非常多，价格下探对刚需而言，刺激可能要大于观望，毕竟如果是一套房用来自住的话，只要能在承受的范围内购买，都是合适的。
　　本次下探不同于三年前
　　部分受访者认为，本次楼市下探与2008年和2011年原因不同，主要是受媒体报道和前期的宏观政策影响，房地产企业并未面临太大的资金压力。
　　郑晓燕：目前济南楼市比较正常，只是住宅销售近期有所放缓，原因是上海、北京、杭州等城市楼市出现市场调整，受其影响购房者难以判断济南的真实情况，观望、焦虑，形成了羊群效应。
　　郑洪山：我思考过，个人认为当前楼市偏冷主要有3个原因:首先，杭州等地部分楼盘降价促销，本来是正常的营销策略，但媒体宣传将影响扩大化，导致很多消费者存在观望等待的倾向，短时间内减少了购房需求；其次，去年央行实行的银行利率市场化，使资金的逐利性凸显，而人民币贬值的压力也加剧了热钱外逃，导致宏观上进入楼市的资金短缺，最直接的影响是个人首套房贷利率上调至基准的1.05倍，加大了客户的购房成本；另外，实行了3年的限购令，其累加效果逐渐显现出来，导致更多有改善型需求的本地人和刚性需求的外地人口无法购房，在很大程度上抑制了购房需求。
　　杨斌：很多人将今年跟2008年和2011年的两次房地产低谷期相类比，其实它们差异很大。2008年是受到金融危机的冲击，居民购买力急剧下降，而2011年是限购政策的出台，引起需求的强力萎缩。整体来看，2014年并不存在这两种情况，首先2013年的火爆销售即能证明限购政策下市场照样可以热销，其次2014年同样也不存在房企资金压力普遍过大的问题，根据有关机构的统计分析，2013年国内前10名开发商的购置土地金额/销售金额的比例是36%，远低于2009年的77%和2010年的57%。
　　降价并不代表“拐点”到来
　　受访者普遍认为，沪杭等地部分楼盘降价并不能代表楼市“拐点”的到来，现阶段国内人口结构、城镇化发展仍将支撑地产市场的发展，更有受访者大胆预测，济南、青岛楼市10年内难出现“拐点”。
　　郑贵斌：目前还看不出楼市出现“拐点”，因为房地产走势的形成十分复杂，个人认为它主要受货币、土地、房源三者供求的综合影响，目前部分城市住宅价格出现松动，可能还要区分具体情况，鄂尔多斯是明显的供大于求，泡沫破裂。而杭州部分楼盘降价，还没有带来大规模的降价潮的迹象，总体而言，一二线城市楼市供求关系应该还是非常稳定的，但三四线城市不好说。
　　郑晓燕：我认为近期专家或海外媒体所言中国楼市出现“拐点”甚至“崩盘”前兆的说法是不负责任的，当前判断房地产“拐点”还为时过早，因为支撑房地产发展基本要素并未根本改变，像中国经济保持较高增长，城镇化率持续增加，“二孩”人口政策等因素会促使房地产业持续健康发展。
　　郭松海：统计局公布数据显示，2014年济南商品房每平方销售均价为8754元，青岛为14963元，从房价与家庭收入比来看，二线城市的合理区间是6-8，而济、青略高于8，已经达到合理区间上线的临界值，或者略高于临界值。而济南房管局的调研情况显示济南存在很大的刚需，目前成交量萎缩只能说是买方和卖方出现了博弈，就像前面两位说过的，一旦价格下探，有可能释放刚需来拉升房价，所以说“拐点”还早一点。
　　济青楼市10年内难现“拐点”
　　有受访者认为，济南、青岛对周边吸引力依旧很强，近期房价很难出现“拐点”，如果给它定一个期限，最早也要10年。
　　郑洪山：济南、青岛这样的发达二线城市，它们在经济、文化、教育、医疗等资源方面的聚合力很强，对周边人口也有很强的吸引力，城市人口规模的扩张直接关系到购房需求的增长，这种大的趋势在十年之内是无法逆转的。如果说存在拐点，那也是在某些三四线城市，由于这些城市楼市的投资需求占主导，一旦资金链发生问题，市场就会出现波动。
　　杨斌：房产市场存在“拐点”一说，但国内地产市场远没到拐点。我认为导致市场拐点形成的原因只有两个：一是人口结构的变化，即适龄购房人口绝对值的下降，从发达国家的发展历程来看，房地产市场长期低迷都是有效购房人口不足造成的，二是城市化进程的结束。
　　目前两个条件在中国都没有形成。首先，全国购房适龄人口2015年前后达到最大值，并且随着二胎政策的逐渐落实，大量的刚性改善需求又将释放，年轻人的首次婚房置业的需求和刚性改善需求不断增长支持市场的健康发展；其次，目前中国的城镇化率在50%，正处于快速城市化的时期，尤其以省会为代表的二三线城市市场空间广阔，以济南为例，每年新增的就业人口就有10万左右，这些新增人口也将支持济南房地产市场的持续健康发展。