山东经适房进入交易期 解读收益分成办法

　　8月1日是济南市经济适用房上市交易政策实施首日,住房保障部门的电话响个不停。实际上,从2007年我省每年对各市安排保障房建设任务至今,多市经适房目前进入或临近交易期。经适房交易收益如何分成更科学,未来经适房将何去何从?记者采访了省住房城乡建设厅和17市住房保障部门。
咨询电话响个不停
　　随着第一批经济适用房小区售出满5年,济南市公布《经济适用住房交易管理若干规定》,主要内容是签合同5年可买卖；增值收益由购房户和政府三七分成。
　　8月1日是该政策执行首日。“一整天办公室电话响个不停,许多经适房住户询问上市交易的事儿。怎么定价、算收益和分成,是咨询的焦点问题。”1日,济南市住房保障和房产管理局住房保障处相关负责人告诉记者。
　　因为计算收益要依据“普通商品住房交易指导单价”,目前物价部门还没有制定出台,眼下还无法进行实际交易。“指导价一出,交易马上就可以操作。”该负责人告诉记者。
　　在槐荫区腊山附近的济南首批经适房小区世纪中华城,记者遇到了住户刘先生。他和家人商量后很想交钱“买下”经适房的完全产权。“买下来后,我想把这套房子让给儿子结婚用,我和老伴到外面找个房子住。”刘先生说,但最终究竟买不买他还不确定,关键得看价格定多少,得交纳的七成收益是多少。
　　世纪中华城2007年12月出售时均价2242元,目前周边商品房售价已经接近7000元,增值不小。对“三七开”的比例,住户们也有些议论。“咱也花了钱了,分得太少了。”一位住户说；“政府也投入了,售价当时确实比周边便宜呀。”另一位住户则说。
分成办法可分4类
　　像济南一样,我省多个城市经适房目前进入或临近交易期,其中烟台、威海、滨州、淄博、德州等市已经有交易案例。上市交易办法近年来密集出台,除聊城、泰安、菏泽、临沂正在制定中,其他城市都已出台。
　　记者致电17市住房保障部门咨询政策细则,大致可分4类:
　　最普遍的是类似济南的“收益分成式”:青岛、烟台、威海、淄博、滨州、济宁目前都采用这种方式,但分成比例各有不同。政府分成比例济南为70%,威海60%,青岛、烟台、济宁、滨州50%,淄博45%。
　　第二种,政府提取房价固定比例。枣庄规定,2007年6月1日前拿证的经适房,补交房产交易价格2%的土地出让金(此前经适房面对的是“中低收入家庭”而非“低收入家庭”,价格和商品房价格相差不多),2007年6月1日后拿证的,交10%的土地出让金。
　　第三种,政府“回收成本”式。德州规定,经适房交易时需补齐“5费”:城建配套费、墙改基金、建筑业养老保险金、人防工程易地建设费、水资源管理费,合计每平方米350元左右；其余房价上涨部分归购房家庭所有。
　　第四种,货币“退补”型。我省日照、潍坊、莱芜三市多年来实行经适房货币补贴,目前的补贴标准是每户7.8万元、8万元、3.2万元。三市的政策也分为两类:潍坊、莱芜鼓励买房户尽早退出住房保障,将资金流转起来,规定5年内(含5年)将经适房变更为普通商品住房的,购房家庭只需退还购房补贴的一半,5年后变更,每增一年多退5%；超过15年再退出货币补贴须全额退还。而日照的政策取向与之正好相反:5年内退出,购房家庭须将货币补贴全额退还；此后每推迟一年,少退10%,自住超15年,不用退还。
卖掉的是少数
　　经适房起步较早的城市,已有交易的案例。从交易比例看,目前卖掉经适房的还是少数。
　　烟台市住房保障中心副主任迟乔告诉记者,烟台市2003年开始分配第一批经适房,目前证满5年、达到上市交易条件的约有2500套,从住房保障中心的受理情况看,从2011年底接受申请至今,有340户上市交易,占比13.6%。
　　德州市住建局工作人员告诉记者,德州一年前就有经适房进入上市交易期,目前大约交易近100户,占满足交易条件房源的10%左右。
　　滨州市直经适房第一批2007年入住,不到一个月就办了证。滨州市房地产管理局住房保障科工作人员介绍,去年7月,滨州市物价局核定了交易价格,上市交易进入实际操作。当时售价1050元/平米,核定目前价格2800元/平米；60平米的房子,差额10.5万元,补交一半为5.25万元。“购房家庭好多问的,但目前还没有卖的。”他说。
　　在威海,1998年建成的第一批经济适用房、2200多户的“柴峰小区”,目前已进入交易期,但在住房委工作人员印象里“卖得不多”。“因为当时经适房价格和商品房所差不多,现在收益要上交60%,可能算不过来账。”
可引入“共有产权”
　　政府分成高,可吓退买房人“通过经适房获利”的投机、寻租冲动；分成低,可让利于民。那么,如何使分成更“科学”?
　　临沂市考察多个城市的政策后设想,不采用“固定分成”的办法,而是引入“共有产权机制”,将账“算在明处”:购房家庭投入了多少,政府通过土地出让金让渡、税费减免等投入了多少,算出一个产权比例,每个小区可能各有不同,上市交易时,各取各的收益。临沂市正在制定的办法草案即以此为基本思路。
　　经适房卖掉一套少一套,是否会造成城市保障资源流失?记者了解到,青岛、枣庄等城市正在准备制定办法,实现经适房“体内循环”,即通过政府回购卖给符合需要的人群。
　　记者发现,很多以前以经适房为主力保障形式的城市,如烟台、枣庄、临沂(保有量都在1万套以上,临沂曾连续3年1年建设1万套),目前正准备将保障重点向公租房转移。“公租房比产权式住房更能解决周转性、阶段性的住房困难,覆盖面更大。”烟台市住房保障中心副主任迟乔分析。
　　省住房城乡建设厅住房保障处副处长娄保来认为,除了经适房,政府解决住房保障还有很多发挥空间。如盘活社会上的闲置房源,政府租下来再低价租给保障群体；实行“租补分离”,让保障对象在社会上按需选择房源,政府给予一定限度的补贴。但以“实物补贴”还是以“货币补贴”为主,还要看城市房源的紧缺情况,一般套户比达到1.1时,应以“货币补贴”为主；否则,房子紧缺,只补不建,可能导致有补贴而“租不到房子”。

原标题：经适房收益咋分成更“科学”?