市区二手房价格拼跌议价空间大 业内称买房时机到

　　在青岛CDB，一家21世纪不动产门店的房源栏上写着：“良辰美景，100平方米，售价155万元”。经纪人小于告诉记者，这是两个月之前的价格，现在降了8万元。

　　最坚挺的二手房价格也明显松动。

　　21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚告诉记者，目前市区二手房整体约有10%的降价，各区域会略有不同。

　　热点区域受一手房挤压

　　小于告诉记者，现在良辰美景小区的二手房价格水平是14000多元/平方米，比去年5月份时每平方米跌了有2000元。

　　在CBD周边，降价是普遍现象，小于指着马路对面的环宇康庭告诉记者，现在有一套房子，原价220万元，房东急用钱，已经降到了215万元。

　　“房东都报实价，报高了也没人看。”他说，不过仍有一定的议价空间。

　　另据青房南京路店市场部经理吕鑫林透露，CDB区域新交付的锦绣华城目前报价高些，实际成交价在15000多万元/平方米，比历史最高价也有2000元左右的回落。

　　刘刚认为，一手房下跌，影响了房东的信心，是二手房下调的主要原因。

　　青岛CBD目前一手房供应量足，个别楼盘以高调降价来吸引眼球，所以二手房价格降幅也更大。李沧区二手房市场是另一个市区内受一手房影响较大的区域。

　　“新楼盘促销，一个月就成交百余套，这其中有不少也是二手房潜在客户。”21世纪不动产李沧书院路店长徐绍乐说。

　　徐绍乐说，目前区域内成交的主力房源价格在 8300-8400元/平方米，典型小区如百通馨苑，目前高层的成交价格是8500-9000元/平方米，历史最高点是1万元/平方米，降了有10%以上。

　　核心城区也降价

　　降价已经蔓延至青岛城市核心区。城市之家不动产闽江路一路店经理潘当军告诉记者，该门店所在的福苑小区，去年上半年最贵的时候售价1.9万元/平方米，现在卖1.6-1.7万元/平方米。

　　但他同时说，目前这一区域的价格已经降到了房东的心理底线，很难再降。

　　在崂山区香港东路上，一家大型中介机构加盟店唐店长告诉说，凯旋山去年最高能卖到2.4万元/平方米，今年八九十平的房源售价约为2 .1万元/平方米；鲁信未央山庄原来最高卖到3.5万元/平方米，现在每平方米卖3.2-3.3万元。

　　成交略有回暖

　　根据21世纪不动产统计，4月份青岛市内四区成交999套，比上月增长213%，比去年同期下降14%。

　　刘刚分析，从数据上看，成交有回暖的迹象，被压抑的购房需求有一定的释放。房东对价格有调整，所以现在成交量上去一点，但价格仍没有上涨的机会。

　　潘当军也反映，春节之后，看房量明显上升，购房者乐于看房，说明有了买房的愿望。去年底该店平均每个经纪人每月能带看10套左右的房源，而现在上升了七八成。

　　另据21世纪不动产青岛区域分公司内部统计，4月份，房源增加15%，买房客户增加34%，可以看出买卖需求变得旺盛。

　　现在是买二手房的好时机

　　现在是不是买二手房的时机，潘当军给出的答案是肯定的。据他介绍，现在他们成交的客户中，有九成是刚需客户。

　　他说，首先，这个时候买二手房有挑选的余地，购房者能仔细比较，买一个真正喜欢的房子，而且现在楼层、位置好的房源不少；其次，现在买房，急着出手的房东让步幅度大，能买上相对便宜的房子。（张则涛）

　　购房人占主动二手房规则微调

　　二手房降价，并转为买方市场，买卖的规则也在悄然发生转变。比如总价100多万元，产权证没过五年的房子，上市交易，交易税要10多万元。二手房旺销时，一房难求，这笔费用要由买方承担，而现在二手房房东会主动降价让出这笔费用。

　　价格可以坐下来谈，二手房市场改变了许多。

　　交易时间长，变现能力弱

　　过去十多年，房子一溜小跑得涨，让人们对房子看得非常重。比如在换房过程中，懂行的人都是先看好下一套要买的房子，才敢把手中的房子卖掉。

　　但在本次采访中，许多中介人士告诉记者，现在如果想换房，应当先把手里的房子卖掉再说，手里攥着“票子”买房子更稳妥。因为，就算你看好下一套房源，而手头的房子迟迟卖不掉，没有资金，会耽误交易。

　　以前是房源少，房子难买；现在是，买家少，房子难卖。一位中介人士说，就算你出价合理，也要等客户，总要有个交易时间，长短难说，要靠运气。

　　资产的价值一方面表现在价格，另一方面还表现在变现的能力。就变现能力而言，房子明显减弱。

　　海景房也“难嫁”

　　海景房从来都是青岛楼市的“招牌菜”，但现在也变得不那么好卖。

　　崂山区香港东路上一家大型中介加盟店唐经理告诉记者，麦岛金岸普通二手房报价水平是3.2万元/平方米，有急用钱的房东最近甚至降到2.8万元/平方米，而同小区海景房报价高，大约要3 .5万/平方米。

　　高价海景房不好卖，他说，现在买房的人比较实际，会买价格相对低的房子，哪怕不是海景。因为怕买价高了跌，都不愿冒这个险。

　　房东常签“城下之盟”

　　“跳价”曾是卖房人的习惯性动作，签约前一天，总价再涨2000元，是常有的事。房子只能卖一次，惜售，卖得越高越好，过去购房人唯有忍气吞声。现在是买方市场，购房人终于翻身。

　　据城市之家不动产闽江一路店店长潘当军介绍，现在的议价空间在6%左右，一般都是房东让步。

　　他举例说，一套不到100万元的房子，房东与购房人的差价在5万元左右就有促成的希望，一般房东报价会虚报三万元左右，这部分水分挤出来后，再让价两万元，5万元的差价就出来了，也就能成交。（张则涛）