最高限价戛然而止 今后两年济南难再有“地王”

　　济南市公租房项目建筑工地,配建公租房成了调控地价的一种手段。　　见习记者　张頔　摄

本报记者　孟敏　见习记者　张頔　实习生　袁连磊

　　当年“地王”今安在?连日来本报对“地王”命运的连续追踪报道,引起了市民的关注。业内人士预测,“地王”一词,今后两年将暂别济南土地市场。
最高限价悄然终止
　　今年5月,省城首次设定土地拍卖最高限价,给高烧的土地市场泼水降温。5月11日,历下区涵源大街北侧、贤文路西侧的一地块流拍,流拍的原因并不是无人竞价,而是竞价过高,经过47轮竞价,1.2亿元的起拍价蹿到了2.85亿元。但出人意料的是,济南市国土部门已经为此地块设定了1.73亿元的最高限价。最终,因超出最高限价1.12亿元,这块“热地”流拍。
　　“那是济南首次设定最高限价,而当时国内也正处在房价调控的关键时期。”济南市土地储备交易中心的一名负责人介绍说,最高限价的设定针对的只是普通商品住房用地出让,特别是一些竞价可能明显高于周边地段、具有“地王”潜质的重点地块。这样能从源头上压低土地价格,以实现对住房市场的降温。
　　2011年下半年,济南市土地市场逐渐降温,8月到10月,有近七成土地底价成交,其中,9月16日,挂牌的11宗土地中10宗以底价成交；10月28日,又有13块土地底价成交。
　　“今年上调了基准地价,底价成交也有相对的风险。”世联怡高物业顾问有限公司济南市场部经理梁伟分析说,到了11月,又有9宗土地遭集体流拍,一定程度上也说明房企对房地产后市缺少信心。
　　面对热情消减的土地市场,最高限价还会继续设定吗?“最高限价只是一种临时性政策。”12月7日,一位政府部门相关负责人表示,最高限价的设定是特定时期内对热门地块的临时性政策,并不具有固定性,如今已不再实行了。
不再提配建公租房
　　到了5月13日,省城再次出现因竞价激烈、超最高限价而“流拍”的土地。6月10日,5月份流拍的5块热地二次挂牌出让。值得关注的是,这5块地皆要求配建不少于一定面积的公租房,这在济南也是首次。
　　“除了最高限价,配建公租房也是限制土地价格过高的一种手段。”济南市土地储备交易中心负责人说,此举的制定参考了北京的经验。北京规定,如果企业的报价超出了最高限价,且有两个或两个以上的竞买人,则根据企业上报的配建租赁房规模来确定买家。“我们将最高限价和配建公租房分成了两个环节,但目的都是为了调控土地市场。”
　　“最近这些地块的拍卖没设定最高限价,而对配建的公租房也没有具体要求。”该负责人说,除了这两项临时性政策发生调整之外,其他基本政策均没有发生改变。
　　对此,梁伟分析说,一手房市场不明朗,土地市场肯定会受到影响。8月出现销售高峰后,“金九银十”传统销售旺季表现不佳,开发商的拿地热情骤然下降。此时整个土地市场转冷,没有必要再继续要求配建公租房来调控市场。山东师范大学房地产研究中心主任程道平也表示,最高限价和配建公租房是临时应对五六月土地市场出现的情况,不是长久的政策。

开发商拿地更加慎重
　　如今,省城的土地市场处于低谷,频现底价成交和流拍,为什么会出现这样的现象?北大资源山东公司的一位王姓负责人说,如今房地产商拿地更加慎重,转而注重销售,争取多卖房,尽量减少存货压力。
　　对此,梁伟分析说,政府挂牌出让土地之前,一般都是出现了有意向的开发商,后来出现流拍,是因为在挂牌一个月的时间内,开发商想法发生了变化,拒绝拿出原先定好的价格进行购买。如果对单一土地的拍卖不能吸引一定数量房企,政府一般会通过给予一定优惠与单一房企完成合约,以底价成交。
　　“今后两年暂时不会出现地王频出的情况了。”程道平分析说,2011年下半年土地市场开始出现萎缩,2012年可能表现为房产投资的下滑,2013年可能出现商品房供应的短缺期,从政府管理和企业经营的角度,要及时应对市场的变化,企业可以及早投资,赢得市场先机。
　　对此,山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授持有不同的观点,房产应包括保障性住房和商品房,现在不少投资者拥有两到三套商品房,楼市低迷,可以挤出一块儿商品房形成一块供给,加上建好还没卖掉的商品房,消化还需要一段时间,足可以保证商品房供给,2013年应该不会出现短缺情况,房价反弹的可能性也不是很大。
　　“楼市调控政策短时间内不会退出,这有利于完成房产市场的‘去投资化’。”李铁岗表示,地方政府迟早要摆脱卖资源维持财政的状态,中央也在通过发证券等方式帮助地方政府摆脱土地财政,这个过程中,难免出现“阵痛”,理性的政府会尽快想办法解决出现的问题,土地指标有限,地方政府会逐渐摆脱对土地的依赖。