限购令下 济南楼市资金流向商业地产

　　　　□本报记者　崔荣杰　实习生　林彦银
　　在两年前,济南的商业地产还处于“起步”阶段,并一度出现了“商住价格倒挂”的现象,许多市中心的商业地产项目,其价格还不如相同区域的住宅。而经过去年和今年的发展,尤其是今年面临的住宅限购的局面,让济南市商业地产项目走向火热,商业地产项目呈现遍地开花之势,而专家和业内人士也指出,济南商业地产要走向一片繁荣,还有很长路要走。
　从“商住倒挂”到“一枝独秀”
　　谈济南的商业地产就不能不提原来商业地产那段“黯淡”的日子。两年前的济南商业地产,不仅供应量小,而且增长缓慢,很不受楼市资金的“待见”。
　　2009年的济南住宅市场,经历了一段“燥热”,但这份热度与商业地产无关。商业地产一直显得默默无闻,增长缓慢,以至于出现了“商住价格倒挂”的现象。一些热点区域商业地产的价格低于住宅价格。监测数据显示,2009年济南商业地产总供应量为23.25万平方米,其中新增9.52万平方米,全年成交15.06万平方米。在价格方面,“底商”到2009年底每平方米上涨了2695元,涨幅为19%,而纯商业地产相比“底商”则表现得不是很好,2009年成交量只有4.64万平方米。2009年商业地产市场供应不足,可选择范围小,在售项目均位于传统商圈边缘,商业氛围一般。同时,产品搭配不合理,价格提升难度较大,许多在售项目面积过大,让投资者买不起,市场需求受到抑制。
　　而2011年的统计数据显示,今年一季度以来,济南的商业用房和办公写字楼销售呈现进一步增长迹象,尤其是三月份,济南办公写字楼网签面积同比上升了42.27%,均价同比上升了71.72%。商业用房网签面积同比上升了4.53%,均价同比上升了12.50%。
　　业内人士指出,目前济南的商业地产,无论从供应量还是价格,都已经颇具规模,已经呈现“一枝独秀”之势。

　老商圈扩容新商圈兴起　济南商业地产摊子“越来越大”
　　细心的市民走在街上可以发现,在一些新建小区周边,一条条商业街正在蓬勃兴起。以和平路附近为例,就新兴起了诚基中心小区开发的泉城新时代商业街和文华园小区配建的苹果城等商业街,沿街商业店铺越来越多。而一些成熟小区的商业配套更是不断升级换代,阳光100美乐汇更是引进了零售业巨头沃尔玛和星级酒店,使得商业配套发展成为了一个新的商圈。
　　而在大观园和泉城路商圈,一场老商圈“扩容运动”正在蓬勃兴起。大观园商圈新添了体量庞大的万达广场和财富自由港。而“金街”泉城路上更是红红火火,塔吊少了,商场空前多了。泉城路作为省城的“金街”,以前总因为一些原因受到不少人的诟病,包括一到节假日出现的“沿街摆摊”现象,两边的玻璃商业房里充斥着几十元一件的衣服,这些让人感觉与泉城路商圈的定位不符。不少挑剔的消费者表示,“逛泉城路感觉东西不高档,不够时尚也没有品位”,还有人说,“在泉城路买服装除了贵和之外,基本上档次都不高”。
　　而目前泉城路已经非比寻常,恒隆广场很快要投入使用,对面的红尚坊进度也很快,泉乐坊早已经开业。
　　调研数据显示,泉城路商圈内即将开放的恒隆广场等商业项目预计给泉城路新增商业总面积20万平方米。通过这些项目的介绍以及招商信息,记者发现这些新的商业项目不约而同地定位在了中高端。业内人士指出,新增的这些商业项目多为中高档,这些项目的建成使用将会使泉城路商圈成为当之无愧的省城商业中心带,商圈内绝大多数都是满足中高档消费需求的业态组合,这也为商圈成为城市商业中心打下一个坚实的基础。
　　记者发现,不仅是各商圈都在扩容,更重要的是各商圈在扩容过程中进一步明确了自己的定位,一些主力店的入驻,带来了人气和商气,各商圈间进一步融合和促进,使得济南商业地产进入一个良性循环的阶段。
　　在目前的济南商业地产中,大观园商圈、泉城路商圈、经四路商圈、英雄山片区商圈、西市场商圈、东部新区商圈等新老商圈的地位进一步巩固,各自的特色更加鲜明,使得济南商业地产越来越成为“一盘棋”。

限购下楼市资金　流向商业地产
　　近期,济南商业地产的一些动作颇为引人关注,在住宅限购的背景下,商业项目的空前活跃成为目前楼市的一大特点。
　　上月,历下区召开服务业项目招商推介会,推出商贸服务业载体项目、高端写字楼等44个项目,推介地块总面积约460亩,推介项目载体总建筑面积约340万平方米。这些项目中,最受关注的是位于泉城路商圈的一大批商业地产项目的招商,其中包括即将投入使用的恒隆广场、泰府广场和希努尔大厦等项目,此次推出的商业地产招商项目可谓“庞大”,这些项目招商完成后,泉城路商圈将进一步提升。而就在泉城路商圈“风风火火”招商时,济南另一老商圈“大观园商圈”也“不甘示弱”,四月份也推出商业地产项目进行招商。20日,位于大观园附近的财富自由港商务大厦项目正式开始对外招商。记者在现场了解到,该项目位于大观园附近,现已基本竣工,总建筑面积21000平方米。而目前1-5层商场及写字楼已经具备招租、招商条件,现正在对外招商。对于招商的情况,该项目负责人表示颇有信心,主要是因为该项目前期的预约“热度很高”。
　　进入4月份,济南的泉城路商圈和大观园商圈分别推出恒隆广场和财富自由港等项目进行招商,有业内人士认为相互之间的竞争将加剧。专家则认为,两者同时快速发展壮大,有利于进一步“激活全盘”,泉城路商圈以及万达广场——大观园一线,将成为济南的区域金融商务中心。
　　“我们这个项目,周边集中了很多大银行,确实是济南的商业和金融业中心。”财富自由港相关负责人说。不仅是上述商圈地产项目,济南一些大型社区的底商项目也都在积极招商,不少市民都在寻找合适的商业地产项目进行投资。
　　业内人士认为,在楼市宏观调控政策的背景下,住宅投资受到限制和打压,尤其是限购政策的执行,使得更多的资金无法投入到住宅市场,从而转向商业地产,由此使得商业地产的租售都出现转旺的势头。
　　而受楼市调控政策影响,不少炒房热钱盯上商铺,不少市民忙着“弃宅从商”。市民赵先生在近期就卖掉了前期从旅游路附近购买的住宅,转而投资了一套商铺。

商业地产是一只“潜力股”,但也应考虑持有成本
　　省城专家和业内人士认为,从济南目前商业地产的发展情况看,济南商业地产仍可看作一只“潜力股”,正常的情况是,写字楼的价格应该是住宅的两倍左右,但目前还没有达到这个程度。但这只“潜力股”未来的发展怎样,还要看持有者的水平。
　　专家认为,全运会后商业地产也将迎来新的发展机遇。以往,一些世界著名的奢侈品牌不肯进入济南,因为它们找不到与其身份相匹配的商业区。现在,这种情况正在悄然改变,一线地产商正在济南全力打造城市综合体,不久的将来,济南的商业地产规模、质量都会有大幅度提升。另外,济南正在建设区域金融中心,并努力吸引国际、国内大型企业集团的总部进驻,这些都需要提前布局商业地产。山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,济南的住宅市场将回归消费导向,房地产市场投资将由以住宅为主导转向以商业地产为主导。
　　业内人士指出,“限购令”给商业地产带来了新的发展机遇,但消费者也要注意到,商业地产是专业性较强和门槛较高的投资行业,风险较大,市民应充分考虑投资收益问题,避免轻率投资。投资商铺需要较为合理的投资回报率。
　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,无论是投资者还是开发商,都应根据实际情况谨慎投资,以免过度炒作形成泡沫,特别是有些城市的商铺投资热潮和当地的商业环境并不匹配,投资者一旦选择失误就可能导致损失难以挽回。