烟台房价连续回落 "买涨不买跌"普遍观望

    在长达近两年的房地产调控下，烟台楼市价格已呈现连续下行的走势。据国家统计局烟台调查队公布的统计数据，截至2012年4月份，烟台市新建住宅环比价格指数连续11个月回落，二手住宅环比价格指数则连续7个月呈下降走势。

    据统计，这是自2006年以来，烟台市新建住宅及二手住宅价格环比下降时间最长的时期。与此时的情况相似，2009年前后的烟台楼市也在国际金融危机影响下，经历了一场漫长的寒冬，市民间也普遍产生了浓厚的观望情绪。然而在各项楼市刺激政策下，烟台市的购房需求迅速膨胀，并刺激房价连续快速增长。

尽管不少市民至今仍为在2009年错失购房佳机而感慨，但如果房价一直呈下降趋势，甚至“穿越”到四年前的价格，又有多少人会下定决心出手购房呢？

    回涨前总难下购房决心

    “买涨不买跌”向来是烟台乃至全中国购房者的普遍习惯，只要房价呈下降趋势，购房者总是普遍持观望态度并等待最低点的出现。

2008年大学毕业之后，王立便从外地回到家乡烟台，并在找到了一家合资企业从事财务工作。“回来工作两个多月后，家里感觉我的生活正逐渐稳定，便商议着先买个房子准备将来作为我的婚房。”王立说。

    就在王立一家在看房选房时，金融危机的爆发让烟台楼市瞬间陷入冰点，交易量显著萎缩，价格并呈现下降趋势。王立告诉记者，眼看着楼市逐渐陷入低迷，自己和家人便决定暂缓购房买房，看行情走势再决定何时出手，甚至一度将购房计划完全搁置。

    然而就在远离楼市的近一年时间里，烟台房地产市场在房贷利率7折、交易税费降低等政策刺激下迅速增长。回过神的王立一家再度外出踩盘看房，然而往往在没有下定决心时，很多心仪楼盘的适合房源便销售一空，价格更是每隔几天便会上调一次。

    眼看房价迅速上涨，多方筹措的首付款也由绰绰有余变为捉襟见肘，买房的事情只能完全搁置，家里人决定等资金更加充裕时再买房。眼看着攒钱的进度赶不上房价上涨速度，2011年出台的一系列调控政策让楼市涨势戛然而止，并再次进入到低迷的态势。

    房价由涨转跌，王立也由一个大学毕业生进入到谈婚论嫁的年龄，婚房的需求已是迫在眉睫。尽管现在房价已经较前期便宜了不少，但看着楼市依然不见起色，王立和家人又像四年前那样陷入了观望情绪。

    “现在很多楼盘的优惠幅度确实在加大，价格也比以往降了一些。可看着价格往下走，我又想再看看能不能等到最便宜的时候再出手。可价格最终什么时候到底我也说不准，还又怕倒时候又涨回来，现在真是矛盾。”王立说。

    “穿越四年”只能是个传说

    由此可见，在观望情绪的影响下，只要房价处于下行趋势，很多人就难以下定决心出手买房。哪怕房价真的降到了3年前的水平上，还会再等等看是否进一步探底。

    据国家统计局烟台调查队公布的统计数据显示，截至2012年4月份，烟台新建商品住宅和二手房住宅则分别同比下降2.2%和1.4%。也就是说，烟台目前的房价已经低于一年前的水平。然而在土地、原材料、人工、建筑安装等成本持续上涨的压力下，烟台房价进一步下降的空间已经十分有限，降到3年前的水平更是难上加难。

    在国家统计局烟台调查队公布的全市固定资产投资价格调查中，记者看到，截至2012年1季度，烟台市建筑安装、装饰工程价格指数同比上涨5.9%。其中，人工费、材料费和机械使用费粉笔同比上涨13.2%、2.9%和7.3%。

在人工费中，技术类工种的费用上涨幅度较大，工程技术人员和工程管理人员的工资指数分别同比上涨19.4%和17.8%；而普通工人的工资指数涨幅也达到了两位数，同比上涨达11.1%。

    在材料费中，所统计的七大类建筑材料价格指数全部上涨。其中，化工材料上涨幅度最大，同比上涨5.7%；木材、钢材价格则同比分别上涨4.1%、3.9%；水泥、电料则同比分别上涨0.8%、1.3%。

    在机械使用费中，除打桩机械费用与去年同期持平外，土石方及筑路机械、混凝土及砂浆机械、泵类机械均出现较大涨幅，分别同比上涨10.8%、9.2%、1.8%；起重机械、运输机械、加工机械则同比分别上涨8.3%、3.5%、6.6%。

    在人工、材料、建筑成本上涨的同时，土地价格才是决定房价走势的更重要因素。土地价格一直是房地产项目的最主要成本，在房地产市场飞速膨胀的几年里，烟台土地价格也是节节攀升。即时经过长期的房地产调控，土地价格也因供应紧张而持续稳定增长。据国家统计局烟台调查队公布的统计数据，截至2012年一季度，烟台土地取得费价格指数同比上涨3.0%。

    成本始终处于上涨态势，价格却遭遇了近一年的下跌。对此，烟台金石房地产顾问有限公司总经理陈哲表示，在成本上扬、成交低迷的双重压力下，目前的烟台房地产市场实际上已进入微利时代，尤其很多持续加大优惠力度的楼盘，销售价离成本价已经十分接近。如果开发商是在楼市最为火热、土地价格相对较高的时候拿地，目前的销售价格可以说就是成本价。

    “而且房地产本就是资金周转期较长的行业，融资成本还因调控政策进一步提升，总体利润则进一步被压低，现在的降价空间已十分有限。”陈哲说。

    一味追低并不可取

    在楼市长期陷入低迷的情况下，价格几乎已经成为开发商扩大成交量的唯一底牌。然而目前很多加推优惠的楼盘并未取得理想的成交量，也使得开发商更加意识到，在调控政策尚无松动的情况下，价格的松动并不见得会撬动成交量，甚至反而会加重购房者的观望情绪。

业内人士表示，如果一个开发商降价后成交没有起色，那么周边楼盘也会对降价抱持更谨慎的态度，因此也让开发商开始普遍陷入观望情绪，纷纷放缓甚至暂停了营销优惠计划，等待政策有调整后再另做打算。

    当楼盘降价空间被进一步压缩，楼市成交长期陷入僵局后，购房者特别是有刚性需求的市民如果一味追低，已难很难等到更加低廉的价格，甚至会因延误购房时间，并影响自身的居住品质。

    在与妻子租房住了近一年后，袁鑫终于决定在近期开始看房选房。他回忆说，与妻子筹备婚礼时，正赶上房地产调控初期，北京、上海等一线城市的房价开始松动，烟台的房价也开始放缓了上涨的势头。

    “那时感觉房价要降，我和妻子就决定先租房结婚，等房价便宜点再买房子。”袁鑫告诉记者，在等了近一年后，他在芝罘区西部看中的一处楼盘并没有降多少。相比一年前的价格，只是能趁优惠促销时得到近2万元的让利，然而这个优惠仅仅与这一年的房屋租金相当。

    “租的房子也不舍得好好拾掇，只是将就着住着，完全没有住自己新房的那种温馨感觉。现在感觉如果再租房下去，花的租金也就跟买房的优惠差不多，还不如早早买个自己的房子。”袁鑫说，“而且现在各种基础建材的价格也比较低，趁现在装修也是个不错的时机。”

    业内人士表示，作为三线城市，烟台房地产的泡沫本就不明显。而且经过近两年的调控，烟台房价的水分更遭遇了明显挤压。特别是已占据市场主流的刚需楼盘，在巨大的库存压力下，开盘价及在售均价都已远远低于预期，进一步降价的空间也并不大。

    因此，有刚性需求或改善性需求的客户不必一味抱有追低的心态，可以综合住房需求、资金等情况，恰当地结合各楼盘的促销活动及时出手购房，以免耽误自身使用。然而经过在调控影响下，楼市未来也将进入理性发展的轨道，难以再出现快速上涨的情况，有投资需求的购房者还是应根据自身资产配置，谨慎选择投资房地产市场。(李少鹏 柳进岭 张辉)