济南二手房卖方纠结买方彷徨 急需用钱才会抛

楼市虽未回暖，但地段好的二手房价格依然坚挺。

　　楼市回暖、小阳春、触底反弹……春节过后，一些出处不明的统计数据都在佐证着这样一种观点：楼市似乎在转向。但，真实的情况究竟如何?

　　很多人都认为下半年房价将会反弹，此时出手最是时候。然而一些研究者认为，应该相信政策的连续性和政府调控的决心。至于济南房子的合理价位到底应该是多少，一些人认为至少应该跌到2009年最近一轮房价上涨前的水平，而业内人士及研究专家则认为跌到3年前的水平不现实。

　　受打折、促销、降价等人为因素影响相对较小的二手房市场，真实地反映了供需双方的情况，更有“发言权”。记者用时近一个月，调查济南市内五区各主要地段 40余家房产中介，了解二手房市场交易状况。

　　“挂上‘急售’卖卖看，卖不掉就租出去”

　　在和平路上的一家玛雅房屋，置业顾问王女士告诉记者，最近房源明显增多，有时候一天好几个来登记的，比以前多了两三成。在西苑小区附近的万兴房产，门口贴出了最新房源，老板称：“不知咋地，最近卖房子的人突然增多了，既有上世纪八九十年代的老房子，也有本世纪的新房子。”

　　在济南一家二手房交易网站上记者看到，标明为3月19日发布的二手房总量达3000余条。有业内人士透露，一般有效信息量占三分之一，这样算起来，该网站一天发布的二手房总量也得1000余套，“这是一个不得了的数据”。在浏览这些信息时记者发现，不少出售信息上都挂上“急售”两个字。

　　“这说明在政策打压之下，一些房主开始急于出手。”在纬十二路绿色家园房产中介，销售经理祝先生说，这也难怪，过去投资炒房的人太多，个人认为得占新房销售总量的一半。祝先生说这话是有根据的，2008年左右他到一些已经完全交付的新楼盘做调研，晚上8到10点，亮灯的还不到一半。

　　“这不听说楼市回暖了嘛，先挂出去卖卖看，卖不出去就租出去。”在山大路一家房产中介，刚做完登记的刘女士说，房子不能老放在手里。记者调查发现，相对于缺钱急售的业主而言，像刘女士一样抱着“卖卖看”心态的人占比最大。

　　“09年卖着卖着就涨，现在没涨价的”

　　在英雄山路上的一家21世纪不动产，大学毕业4年的小张交完定金后长舒了一口气：“终于买房，结束飘忽不定的租房生活了。”不过小张也表示，“眼瞅房价在往下降，按我的意思还可以再等等，但家里不同意，急着结婚呀。”

　　记者调查了解到，像小张这样有刚性需求的人正是目前买房的主力军。在济南拥有近20家分店的孚瑞房地产经纪公司负责人高女士称，现在买房的人群中，90%以上是刚需，结婚用，以前能占50%就不错了，“还有一块儿刚需——— 对学区房的需求，很大程度被压抑住了”。

　　3月17日恰逢周末，记者到花园小区附近走访，在一家中介碰到了前来看房的小邵。小邵从去年下半年开始看房子，但始终没有出手：“我认为房价还得降，你看现在二环以外的新楼盘都在打折促销，二手房反应滞后一些，但早晚得跟进，可以再等等。”21世纪不动产济南区域分部总经理方瀛也表示，二手房的价值在地段，但也受新房影响，估计还得有5%左右的降价空间。

　　在七里堡蔬菜批发市场附近的一家房产中介，买方与卖方就一套南全福小区的58平方米精装房谈崩了，买方坚持出50万元，卖方则少于52万元不卖。“我已经够有诚意了，以前55万我都没卖。”卖方口气很强硬，“别看现在贬值了，没准过两天又涨了呢。”

　　中介私下告诉记者，别看卖方嘴上倔，其实很纠结，不卖可能赚，但更可能赔，“不过好在济南的炒房客多数都是长期持有，短期客很少，虽然与最高点时比有些贬值，但还能支撑，除非急需用钱才会抛”。

　　“2009年时，卖方卖着卖着就涨价了，现在不一样，公布的价格都比较实，几乎没有涨价的了。”方瀛告诉记者，现在二手房市场已由卖方市场转向买方市场，很多购房者都是持币观望。

　　“一辈子没买过房，想卖了小的买大的”

　　在走访时记者发现，很多卖房者同时也是买房者。在工人新村附近的一家中介，市民赵女士刚登记完房源又在看其他房源：“我住着原来单位的房子，40多平方米，一辈子没买过房子，现在想卖了小的买套大的，改善一下居住条件。”

　　在老东门附近的一家玛雅房屋，翟女士告诉记者，她住在无影山，父母住在长盛小区北区，两家距离比较远，无法相互照应，想在青后小区买套房子，一是方便照顾老人，另一方面接近学区，方便孩子上学。

　　“目前改善性住房需求越来越大，只可惜还在政策限制、打击范围之内。”置业顾问刘先生说，针对首套房的贷款利率已由1.1倍回到基准利率，这对刚需客户是保护，但去年对投资型客户的打击也误伤到了改善型客户，卖小换大、卖旧买新等愿望只能通过卖一买一、卖二买一等方式，避开限购政策影响。

　　在济南大学西校区附近的一家房产中介，店主张女士表示，很多在济南做生意的外地人也希望改善一下居住条件，告别租房生活买套房子，但由于是外地户籍，买房受限。

　　“学区房均价过万，不再涨就算降了”

　　对比各区域房价变化记者发现，市中心房价居高不下，尤其是学区房，动辄过万元1平方米，并没有明显下降，而在周边地区尤其是二环以外，之前一路走高的房价如今下降明显，有的每平方米甚至下跌了1000多元。“市中区主要有三大重点学区：南上山街、胜利大街、经五路。”21世纪不动产市中店销售人员刘先生说，胜利大街和南上山街均价11500-12000元/平方米，经五路均价11500元/平方米，“都说房价降了，但市中心的没降多少，学区房就更不用说了，不再涨就算降了”。

　　打算购买学区房的林女生告诉记者，她看过南上山街乐山小区几套房子，“一套71平方米85万，另一套74平方米88万，已经接近12000元/平方米了”。想在甸柳庄附近买套学区房的侯女士告诉记者，她一连问过多个房产中介，得到的回答都是“学区房均价10000元/平方米以上，稍微好点就得11000元/平方米”。

　　李先生想买套单位宿舍作为父母的养老房，“青后小区一套60平方米的房子要价60万，佛山苑一套30平方米的要40万，讲价也没讲下多少。”开元房产张女士说：“泉城路附近有套1层6.4平方米，有个小院，要价18万，这样的将来拆迁要补偿50平方米的新房，买这样的就等着拆迁。”

　　在全福立交桥南的一家房产中介，店主张先生告诉记者，有套曾经要价7200元/平方米的房子前段时间6500元/平方米就卖了。“下降很明显了。”王官庄小区一家房产中介工作人员杜女士说，去年70平方米左右的房子均价8000元/平方米，现在新区价格在7000元/平方米左右，老区6500-6700元/平方米左右。“有套94平方米的房子，房主现在要价67万，在去年估计得要80万。”寓来寓美不动产领秀城店销售顾问陈先生告诉记者，房价相比去年有所下降，“单价跌了，去年达到9000元，最差的也接近9000元，现在跌了几百、一千，均价在8000元左右”。

　　在海尔绿城全运村，房产中介刘先生说，桂花园有套152平方米三室的房子现在报价215万，合14145元/平方米，去年年底房主报价15300元/平方米，降幅接近1200元/平方米。

　　有人说房价继续下降，有人说房价还得上涨是楼市忽悠专家，还是专家忽悠楼市?

　　在采访中记者发现，无论是买方还是卖方都在讨论，济南房子的合理价位是多少。一些人认为，房价至少应该跌到2009年最近一轮房价上涨前的水平;而业内人士及研究专家表示，跌到3年前的水平不现实。

　　市民刘先生认为，房价涨到目前这种地步与2008年全球金融危机时，国家推出“房贷打七折、首付两成”等刺激政策有关，当时就不应该通过救房地产来救市，如果房价要回归合理至少应该回到这时候的水平。“如果没有2008年的刺激调控，在全球金融危机的大背景下，整个中国经济都完蛋了。”济南阳光100副总经理陶晓智对记者说，国家对房地产的调控从2003年就开始了，每次调控都有当时的意义，之所以没有调控到合理价位，与多种因素有关。

　　济南绿色家园房产公司负责人祝先生表示，回到2008年的水平不现实，物价在涨，人们的收入也在上涨，过去建筑工人一天工资六七十元，现在一百二三十元，“如果房价不涨，本身就是在下降，说让房价回归合理价位并不等于要把房价砸回那个年代”。

　　刚登记完房源又在看其他房源：“我住着原来单位的房子，40多平方米，一辈子没买过房子，现在想卖了小的买套大的，改善一下居住条件。”

　　在老东门附近的一家玛雅房屋，翟女士告诉记者，她住在无影山，父母住在长盛小区北区，两家距离比较远，无法相互照应，想在青后小区买套房子，一是方便照顾老人，另一方面接近学区，方便孩子上学。

　　“目前改善性住房需求越来越大，只可惜还在政策限制、打击范围之内。”置业顾问刘先生说，针对首套房的贷款利率已由1.1倍回到基准利率，这对刚需客户是保护，但去年对投资型客户的打击也误伤到了改善型客户，卖小换大、卖旧买新等愿望只能通过卖一买一、卖二买一等方式，避开限购政策影响。

　　在济南大学西校区附近的一家房产中介，店主张女士表示，很多在济南做生意的外地人也希望改善一下居住条件，告别租房生活买套房子，但由于是外地户籍，买房受限。

　　对祝先生的观点，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗也表示赞同：“房价下降有两种情形，一种是绝对下降，比如由8000降到7000;另一种是相对下降，房价不动，经济在发展，其他物价在上涨，这也是一种下降。”“本身不涨就是一种下降。”李铁岗说，因为房产作为一种资产本身有价值，如果GDP年增长8%，再加上CPI年均增长4%，如果房价一年不增长就意味着已经相对下降12%左右了，如果绝对价格上再下降10%，那么总降幅就得在20%左右了。

　　无论是与“刚需”交流还是与投资房地产的市民对话，记者发现很多人都认为下半年房价将会反弹，此时出手最是时候。然而一些研究者认为，应该相信政策的连续性和政府调控的决心。

　　21世纪不动产济南区域分部总经理方瀛在接受记者采访时表示，2010年以来的这轮房地产调控非常严厉，一度首套房贷利率都是基准利率的1.1倍，很多刚性需求被压抑，改善性需求也被挫伤，这种状况不会持久，一些地方首套房贷利率打八五折就是例证，下一步改善性需求也会被照顾。

　　济南阳光100副总经理陶晓智也表示，房子是用来住的，投资性需求应该被打击，通过这轮调控这种需求几乎不存在了，但改善性需求应该受到保护，随着生活水平提高，人们需要更大、环境更好的房子。另外根据房地产市场规律，一般人七八年就会换一下房子，2004年左右购房的人已经到了换房需求高峰期。

　　一些还准备投资房地产的市民也认为，毕竟我国还处在城市化进程中，房子供给远小于需求，因调控长时间压抑的刚需和改善性需求积累到一定程度，迟早要释放，房价还会上涨。“政策与房价一样不可预测。”全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海在接受记者采访时说，什么时候房价回归合理区间了，一些限购等政策就会逐渐退出，不回归就没法松动，“什么时候能回归，谁也说不清楚”。“我认为这轮调控还会持续比较长的时间，至少今年不会动摇，这一点在中央几次会议上多次重申过。一些人不相信政府说的，那没办法。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说。

　　为了佐证自己的观点，李铁岗还说出了另外一个依据：“今年我国GDP预期增长目标定在了7.5%，8年来首次低于8%，这一增速就决定了房价不会过快增长。因为按照规律，GDP高于8%房价才有可能大幅增长，低于8%是平稳，如果低于5%就要衰退了。”

　　中介生意不景气———

　　最多时50多家分店，现在关了20多家

　　春节后一些统计数据显示，济南二手房市场出现了“小阳春”，交易量环比在上升。但一些二手房中介高管表示“感觉并不明显”。研究专家表示，“小阳春”不应只是交易量上升，还应包括价格反弹，但目前整体价格还在下降，“小阳春”是个伪命题。“节后二手房交易量的确有所上升，但幅度很小。”21世纪不动产济南区域分部总经理方瀛在接受记者采访时说，一些人拿现在的交易量与1月份比，其实根本没有可比性，1月份是冰点，“快过年了，谁会买房子呀”。再一个，每年春节过后都会有一些人买房子，“一年之计在于春嘛”，这是市场规律。

　　记者注意到，在证明小阳春出现的统计数据中，多数都用环比数据来体现，而如果是同比数据，交易量是下降的。济南三宇和记地产相关负责人白先生坦承，虽然目前状况比年前有所好转，但并没有像一些数据显示得那样好，一家店一个月只多成交一两套房子而已。“如果真好转了，招聘应该容易，事实上并非如此。”10年前，祝先生在济南创立了绿色家园房产公司，最多时50多家分店，现在只剩下不到30家。济南孚瑞房地产经纪公司总经理高春慧告诉记者，去年下半年到现在，至少有三成房产中介退出，人员流失比较严重，一些店面只有两三个人。“我也感觉小阳春不明显。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说，小阳春应该有两层含义，一是交易量扩大，二是价格上涨，但目前交易量环比上升，同比下降，价格也总体呈下降趋势。“说小阳春不准确，现在应该是由观望向正常交易的过渡阶段，市场还没回到正常状态。”李铁岗说。（刘彪 邵猛）