揭二手房交易种种黑幕 中介一房多卖赚取差价

　　买二手房中介给包办税费，购房者是省心了，但可能被中介骗了税钱，因为房子可能根本就没有那么多税；楼市低迷的情况下，购房者想少交点首付，或者少缴税费，都能搞定，套路还是高评低估，阴阳合同的方式 ；二手房一房一价很难实行，客户刚咨询了房子，回头就涨了10万元；限购后没有社保证明没法买房子，中介可以帮忙解决，花几千块找代办公司办……5月16日下午，记者成功应聘李村公园附近一家中介，当上了房地产经纪人，揭开二手房市场的种种猫腻。

　　当心税费陷阱

　　看清“包税”的真面目

　　5月16日下午，在中介店里，记者咨询店老板关于二手房税费的事情。从2009年开始，青岛二手房市场持续火热，价格也一路高涨，到今年年初房价上涨趋势才得以遏制，然而目前仍是高房价状态，购房者买房子自然把避税考虑在内。

　　避税有招，压低过户价

　　“买二手房的客户，如果想少缴税怎么给办？”

　　“能少缴税，方法也很简单。”店老板陈河说道。

　　原来，在青岛二手房买卖所需税费都得由买房者来出。包括营业税、个人所得税和契税等，其中营业税和个人所得税本应由房主来承担。根据青岛规定，契税方面，首套房90㎡ (不含90㎡ )以下的是总房款的1% ；首套房90㎡ (含90㎡ )以上且小于144(不含144㎡ )是总房款的1.5% ；144㎡以上(含144㎡ )是总房款的3%。二套房不计面积，统一为3%。

　　营业税方面，对于144㎡以下(不含144㎡ )且满五年的住房免征营业税，144㎡以上满五年的收成交价和买入价差额的5.5%，对于未满五年的住房不记面积统一收房款全额的5.5%。个人所得税方面，对个人转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，其他普通住房则需要征收总房款的2%。想成功避税，得最大限度地压低过户价格。过户价低的话，营业税可以大幅减少，差额的5.5%甚至可以忽略不计。降低总房款的话，契税也可以省下不少。“避税也有提成，等成交房子的时候，具体再跟你说 ，现在你还用不到，不用管太多。”陈河说道。

　　名为“包税”，部分被中介拿走

　　在中介打工过程中 ，记者发现，很多购房者对于税费收取标准并不了解，这给了中介可趁之机。在中介登记的房源中 ，有很多写着“包税”，帮购房者办理税费业务。购房者对税费本来就不懂，一些人对中介提供的此项服务自然乐意接受，实际上这里面有很大陷阱。

　　“包税是什么意思？”“帮客户办理税费的事情，等签合同过户的时候再说。”“这个业务能拿提成？”“这个也能挣钱。比方说营业税方面，家庭唯一住房，满五年过户没有营业税。到时候跟客户说不是唯一住房，得交营业税，这部分钱就出来了。”“那房主如果跟客户说了怎么办？”“这个没事，提前跟房主说一声就没事了，房子顺利成交，房主一般不会说什么。”

　　在中介出售的房源中，过五年的房子还是很多的，税费可以少缴很多。购房者在买房之前如果不了解其中的详细收费情况，很可能被中介给忽悠了。单是个人所得税这一项，总房款的2%也得有上万元，忽悠成功的话，中介就赚到了上万块。

　　税费方面有“油水”，房价方面呢？能不能赚房价的差价？对于这个问题，陈河告诉记者，赚差价基本上是不可能了。“现在的购房者聪明了，房价都是透明的，你家有这套房子，别的中介也有，要价高了很难卖。”“以前的时候能弄点差价？比方说房主要100万元，105万元给他卖了，跟房主分提成。”“前几年的时候可以，现在不行了。”

　　而根据《房地产经纪人管理办法》，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。

　　搞阴阳合同，易留纠纷隐患

　　“买房子的如果想少付点首付能不能行？”“高评低估。”“这是什么意思？”“很简单，举个例子。你这套房子成交价可能是80万元，到时候得交首付办贷款，高评，找评估师，最后价格可能是100万元，这样你就能少交首付了。如果想避税，就低估，过户的时候低价过户，就能省税了。”

　　在打工中，记者发现，这样操作下来，就必然产生阴阳合同。就是一套房子，房主、中介、买家，三方先私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，再向税务等政府部门提交一份阳合同，这个价格往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。房主为了成交，也不损害个人利益，自然会同意；买房子的少缴税，肯定会选择。这样一来，阴阳合同就产生了。双方不发生纠纷自然没事，但一旦有了纠纷，合同就难以保障个人权利了。购房者本身逃税，是违法行为。另外，实际上避税空间以后会更小，去搞阴阳合同，购房者实在是得不偿失。

　　今年年初，青岛市地税局、财政局、国土资源和房屋管理局联合下发了《关于应用房地产评估技术加强存量住房交易计税价格工作的通知》，在市内四区启用存量房交易计税价格评估系统。根据新的评估系统，市内四区最低价的提高幅度是30% ～50% 。以后，二手房过户缴税都要通过这个系统。

　　应聘成功

　　这家小中介没底薪，提成50%

　　5月16日，记者登录青岛某招聘信息网站，单是招聘二手房经纪人的信息就有100多条 ，很多中介都在招聘，中介连锁店、小型夫妻店等等都有。“今年形势不好，其实本来这个行业流动性就很大。房子不好卖，走的经纪人很多，中介就不得不招聘培养新的经纪人。”太平洋房屋相关负责人告诉记者。

　　记者从各家招聘信息介绍中发现，招聘的房地产经纪人大多不要求有从业经验，而且标榜的工资很高，月收入3000元～5000元。记者随机找了一家李村公园附近的中介，该中介也在招聘经纪人，根据老板留的联系方式，记者打了过去。

　　“咱们招聘经纪人？有条件吗？我没经验。”

　　“没经验没事，你今天下午能过来吗？先过来看看吧。”

　　下午4点，记者来到了李村公园附近的这家中介，店老板叫陈河(化名)，店里还有一名经纪人。

　　“你之前是从事什么工作的，了解这个行业吗？”

　　“做过装修，了解房地产行业。”

　　“你得做好心理准备，这段时间形势不好，各家中介都不太好。”

　　“没事，先学点经验。”

　　“那行，咱们现在就是在店里等着，也不用到处跑，这个活倒是不累。”

　　“工资方面是怎么算？”

　　“咱们是小店，没有基本工资，不过提成很高，提成50%。现在中介费是总房款的2%，提成50% 也很高。大的中介给经纪人的提成没这么高，咱们算是最高的了。”

　　也就是说，一个月下来，如果一套房子没有成交，经纪人的收入将是零。

　　“工作怎么开展？”

　　“这工作简单，工作就是上网，发房源，等客户。你明天拿个笔记本电脑过来，可以上网，发房源。等过几天，带你去周边小区贴点条，熟悉一下各小区。”